令和8年1月16日　提出 函館 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -17 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.

鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市港町２丁目２７２番５８ ｢港町２－３－１３｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が建ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 五稜郭 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ五稜郭駅北西方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道２２７号有川跨線橋背後に小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後とも現状を維持して推移と予測 する。人口減少により宅地の有効需要が減退しており、既成住宅地の地価は若干の下落基調と思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は函館市北西側辺縁部の既成住宅地域で、需要者の中心は、市内もしくは近隣市町在住の低価格帯の住宅取 得を指向する１次取得者層と見られる。大野新道背後の立地でもあることから利便性は比較的良好であり、総額の観点 からも一定の需要は認められるが、一般的要因の影響により地価は若干の下落基調となっている。需要の中心は、土地 は規模１５０～１８０㎡程度で総額５百万円程度、新築戸建住宅は２，７００万～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近にはアパート等の収益物件も混在しているが、画地規模が比較的小さく、また土地価格および建築費に見合う賃料 水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的 であることから、周辺類似地域内に存する４事例を採用し最近の需給動向も考慮して試算した、信頼性に優る比準価格 を標準として収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　函館 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [138.7] [104.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 深刻な人口減少が続く中、諸物価上昇による 可処分所得の減少、建築費の高騰等により不 動産需要が減退し、住宅投資は弱含んでいる 。 熟成した既成住宅地域で地域要因の変動は特 にないが、一般的要因の影響により需要は弱 含みで、地価は若干の下落基調にある。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％