令和8年1月16日　提出 函館 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   函館 -3 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.

鑑定評価額 2,840,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 函館市高松町５７１番１１２外 ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が散在する 中に空地の多い住宅 地域 南西8m市道 水道、ガス 湯の川 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 電停湯の川　東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和４０年代に造成された住宅団地で、今後住民の高齢化に伴い空家等の増加が懸念される。市街地東部の市街 化調整区域内に位置して、交通利便性が劣ることから需要は弱く、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に当市外縁部の市街化調整区域内に存する住宅地域で、需要者は同地区に地縁的選好性を有する個人を 中心に、低価格帯の住宅取得を指向する１次取得者層と見られる。中心部から距離のある東部郊外の立地で交通利便性 が劣る地域であり、人口減少等の一般的要因の影響もあって需要は極めて弱い。取引が稀少で中心となる価格帯の把握 は困難であるが、概ね土地で３００万円程度、中古住宅で８００万円以下と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地中心部から遠く、近隣地域内にはアパート等の収益物件は殆ど見受けられず、賃貸市場が成立していないため収 益価格は試算しなかった。比準価格は、広域的な類似地域内から４事例を採用したが、地域特性の類似性が高い高松町 の事例を重視し、最近の需給動向も考慮して試算しており、実証的で信頼できる価格である。よって、自用目的での取 引が中心であることから、比準価格を標準として、前年価格からの検討を加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 深刻な人口減少が続く中、諸物価上昇による 可処分所得の減少、建築費の高騰等により不 動産需要が減退し、住宅投資は弱含んでいる 。 地域要因の変動は特にないが、東部郊外の立 地で市街地中心部から距離があり、交通利便 性が劣ることから需要は弱く、地価は下落傾 向にある。 特にない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％