令和8年1月15日　提出 札幌手稲 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 9-1 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.

鑑定評価額 85,600,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区曙２条４丁目４３９番２６ ｢曙２条４－２－４７｣ ②地積 　(㎡) 3,035   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場兼事務所 中小規模工場、倉庫 等が建ち並ぶ手稲工 業団地 北12m市道 水道、ガス、下水 稲穂 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 稲穂駅北東方 800m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性が比較的高い工業地域で、地域要因に特別な変動はないものの、流通業務用地を中心として工業用地 需要が非常に高まっていることから、地価水準は大きな上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は手稲区の工業地域を中心として、札幌市内及び隣接する都市の工業地域一円となる。主たる需要者は中大 規模の工場、配送センター、倉庫等の所有を目的とする法人等が中心となる。工業地需要は、特に流通業務用地として の需要が札幌市内だけでなく石狩市、小樽市等の周辺都市でも強まっており、特に標準地周辺は工業地として成熟した 地域であり取引自体は少ないが地価は大きな上昇で推移している。中心価格帯は画地規模も様々であり把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 札幌手稲工業団地内の土地であり、建物は自己利用の工場、配送センター等が主で、取引は自用目的が中心となる。工 場等は個別性が強く、賃貸借等の情報が出回ることは少なく、賃貸市場の把握は困難であり、収益還元法は適用しなか った。本件では工業地需要が札幌市内及び隣接都市においても高まっており、売買市場の実態を反映した比準価格を重 視し、代表標準地との検証を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [108.1] 100 100 [103.0] 100 [161.2] [100.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市内及び隣接都市において工業地需要が 急激に高まっているが、特に交通利便性が高 い地域で、流通業、食品加工業の需要が中心 となっている。 都心部に比較的近い工業地域であり、交通利 便性も比較的高く需要は堅調であり、地価は 上昇傾向が継続している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.4 ％  ％