令和8年1月15日　提出 札幌手稲 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -28 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区明日風５丁目１２４番 ｢明日風５－３－１３｣ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 手稲 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.4 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       226 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 手稲駅北西方 3.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。郊外地であるが平坦な地域であり、 地価水準は横ばい又は微減傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は明日風地区、曙地区を中心として、手稲区内のＪＲ駅から若干距離がある地域で、幹線背後の住宅地域一 円。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人又は戸建住宅の建築、販売等を目的とする法人等が中心。建築費 の高騰等により住宅地需要は弱まっているが、ＪＲ駅周辺の需要は安定。郊外地については、平坦地でも需要は弱まっ ており地価は横ばいで推移。中心的価格帯は土地が規模２３０㎡程度で総額１４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の明日風地区に位置し周辺は戸建住宅がほとんどで自用目的の取引が中心。アパート等の収益物件も戸建住宅の賃 貸もほぼない。第一種低層住居専用地域内で、容積率や地域の標準的な土地の地積等から想定された建物では、投資額 に対して得られる収益が低位となり、収益還元法は適用を断念した。本件では売買市場の実態を反映した比準価格を重 視し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通りとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌手稲 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [ 86.5] [103.0] 100 61,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰が続く中、金利の上昇懸念も働 き住宅需要は減退。商業地は観光客の入込増 加から物販、飲食とも堅調だが、建築費高騰 の影響がある。 手稲区内ではＪＲ駅徒歩圏、幹線背後地及び 平坦な地域では不動産需要は堅調。郊外地及 び傾斜地の不動産需要は弱まっており、差が 明確化している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％