令和8年1月14日　提出 札幌手稲 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -25 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 80,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区星置１条１丁目４８７番８７ ｢星置１条１－１４－２２｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 星置 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ星置駅に比較的近い住宅 地域 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 星置駅北東方 500m 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 星置駅徒歩圏の比較的人気の高い住宅地域である。駅は北側ロータリーにスーパーや金融機関等の利便施設が集 積し、背後に良好な居住環境が形成されている。地価は一般的要因の影響もあり横這い基調に入ってきている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は星置駅及び稲穂駅、ほしみ駅等を最寄駅とする手稲区内の住宅地域である。需要者の中心は、札幌市内及 び周辺の居住者が大半を占めている。ＪＲ星置駅から徒歩圏に所在し、交通接近条件が良好である。駅周辺には商業施 設が集中していることから利便性が良く、地価は安定的に横這いで推移している。需要の中心となる価格帯は土地が１ ６００万円前後、総額は土地上の建物の有無や築年数、使用資材の質等により幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域内にあり、アパート等の収益物件は少ない。また、第１種低層 住居専用地域の用途指定を受けている為、投資に見合う収益の確保が困難である。したがって、収益価格の試算は断念 し、規範性の高い取引事例から試算された比準価格を重視して、代表標準地との検討を行い、地域の現状及び将来動向 を総合的に勘案した上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌手稲 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [127.7] [101.5] 100 81,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇の兆しが見える中、建築費も高値で 推移し、労働力不足も依然解消されず、一般 的要因は目を離せない状態が続いている。 ＪＲ星置駅北口に比較的近い、生活利便性の 良好な住宅地域であり、需要は安定している 。地価は落ち着き、横這い傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％