令和8年1月15日　提出 札幌手稲 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -15 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 85,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区新発寒５条５丁目１１４５番７２１ ｢新発寒５条５－１５－６｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 稲積公園 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 稲積公園駅北東方 1.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。郊外地であるが平坦な地域であり、 地価水準は横ばい又は微減傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は手稲区内の郊外の地域で、ＪＲ駅から少し距離がある地域の幹線背後の住宅地域一帯となる。主たる需要 者は戸建住宅の所有を目的とする個人又は戸建住宅の建築、販売等を目的とする法人等が中心である。建築費の高騰等 により住宅地需要は弱まっているが、ＪＲ駅周辺の需要は安定。駅から若干距離がある地域も、平坦地についても需要 は底堅く地価は横ばいで推移。中心的価格帯は土地が規模１７０㎡程度で、１４００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新発寒地区に位置する住宅地で、周辺は戸建住宅がほとんどであり、取引は自用目的が中心である。アパート等の収益 物件も見られず、また戸建住宅の賃貸もない。第一種低層住居専用地域内で、容積率や地域の標準的な土地の地積等か ら想定された建物では、投資額に対して得られる収益が低位となり、収益還元法は適用を断念した。本件においては、 売買市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌手稲 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [125.0] [104.5] 100 85,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰が続く中、金利の上昇懸念も働 き住宅需要は減退。商業地は観光客の入込増 加から物販、飲食とも堅調だが、建築費高騰 の影響がある。 手稲区内ではＪＲ駅徒歩圏、幹線背後地及び 平坦な地域では不動産需要は堅調。郊外地及 び傾斜地の不動産需要は弱まっており、差が 明確化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％