鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
札幌手稲 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌手稲 -10

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　流田　有啓

TEL.

鑑定評価額

15,600,000 円

１㎡当たりの価格

93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市手稲区新発寒３条２丁目１１１５番７８｢新発寒３条２－３－１９｣				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）１８ｍ高度地区
	1:2	住宅Ｗ2	小規模一般住宅にアパートが見られる住宅地域	南東5.4m市道	水道、ガス、下水	発寒 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.1 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．４ｍ市道

交通

施設

発寒駅北西方

1.4km

法令

規制

１住居
(60,200)
１８ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

比較的平坦な土地の地域の住宅需要は堅調である。今後は、ＪＲ駅徒歩圏の地域及び平坦な土地の地域と需要が
弱い郊外地及び傾斜地の地域との格差が大きくなると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 58,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新発寒地区の住宅地域一円となる。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人又は戸建住宅及び
共同住宅の建築、販売、所有等を目的とする法人等となる。近時、地価の上昇及び建築費の高騰により住宅価格が高額
化した結果、住宅需要は弱まっており、地価は横這い基調を見せる。取引の中心は、土地は１７０㎡前後で、１６００
万円前後、新築の戸建物件は４０００万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路の背後に位置し、周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが、土地面積等から想定された建物では、落ち着
きを見せているものの、近時上昇した土地価格と高い建築費等に基づく投資額に見合う賃料の獲得が困難なため、収益
価格は低位に求められた。よって本件では、売買市場の実体を反映した比準価格を重視し、想定要素の多い収益価格は
参考にとどめ、代表標準地との検証を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌手稲 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.5]

100
[115.9]

[104.5]
100

92,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金利上昇の兆しが見える中、建築費も高値で
推移し、労働力不足も依然解消されず、一般
的要因は目を離せない状態が続いている。

郊外地、傾斜地の需要は弱まっている。ＪＲ
駅徒歩圏内又は平坦地で、商業施設が集積す
る地域に近い等、利便性の高い地域では需要
は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌手稲 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１２５１１０９ -111013	札幌市手稲区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、北西12m、角地		１低専北側斜線高度地区 (60,80)
b	１２６１２５１１０９ -111053	札幌市手稲区		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		１低専北側斜線高度地区 (40,80)
c	１２６１２５１１０９ -111026	札幌市手稲区		建付地	（　）	長方形	北西20m市道、中間画地		１住居１８ｍ高度地区 (60,200)
d	１２６１２５１１０９ -111029	札幌市手稲区		更地	（　）	正方形	北東10.9m市道、中間画地		１低専北側斜線高度地区 (40,80)
e	１２６１２５１１０９ -111044	札幌市手稲区		建付地	（　）	長方形	北東10.9m市道、中間画地		１低専北側斜線高度地区 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,543	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	110,567	100 [ 96.8]	114,222	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 84,487	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	83,238	100 [ 89.0]	93,526		97,700
c	(　 ) 85,602	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	84,337	100 [ 116.7]	72,268		75,500
d	(　 ) 90,125	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	88,793	100 [ 98.7]	89,963		94,000
e	(　 ) 109,084	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	107,472	100 [ 99.7]	107,795		113,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,000 円／㎡]

札幌手稲 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,075,868	616,660	2,459,208	2,055,300	403,908	（　0.9742） 393,487	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	9,837,175 円　　　　（　 58,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌手稲 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居１８ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	168 ㎡	9.1 m x 18.5 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性から上記のように判定した。アパート、１ＬＤＫ、平均専有面積約４５㎡（計４戸）、駐車場２台。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	90.0	90.00	1,380	124,200	1.0	124,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	100.00	90.0	90.00	1,460	131,400	1.0	131,400
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	90.0	180.00		255,600		255,600
								0

⑨年額支払賃料	255,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,067,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,067,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 161,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,073,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	255,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,428 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,075,868 円　　　　（　 18,309 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,461 円/㎡　月額支払賃料（　 1,460 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌手稲 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,000 円	31,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	161,760 円	3,235,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 263,500 円	31,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,000 円	31,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 616,660 円　（　　　　　　 3,671 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0737 × 45 ％　＋ 0.0901 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,055,300 円（　　　　　 12,234 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,075,868 円
②総費用	616,660 円
③純収益　①－②	2,459,208 円
④建物等に帰属する純収益	2,055,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	403,908 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	393,487 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,342 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,837,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌手稲 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市手稲区新発寒三条二丁目１１１５番７８	4313000184857-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
札幌手稲 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌手稲 -10

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　竹内　準

TEL.

鑑定評価額

15,600,000 円

１㎡当たりの価格

93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市手稲区新発寒３条２丁目１１１５番７８｢新発寒３条２－３－１９｣				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）１８ｍ高度地区
	1:2	住宅Ｗ2	小規模一般住宅にアパートが見られる住宅地域	南東5.4m市道	水道、ガス、下水	発寒 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.1 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　５
．４ｍ市道

交通

施設

発寒駅北西方

1.4km

法令

規制

１住居
(60,200)
１８ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ低層住宅地域である。格別の変動要因はなく、当面は現状を維持していくと予
測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 60,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、駅徒歩圏外に位置する新発寒地区の低層住宅地域であり、新しい戸建住宅が比較的多く散見される。需
要者は札幌市北西部に地縁的選好性を有する一次取得者層が中心である。周辺には商業施設等が多く利便性は確保され
ているが、建築費の上昇等が顕著で今後の不動産市場が不安視される。主たる取引価格帯は、土地の規模、形状や建物
の延床面積、築年数等によりばらつきがみられ判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は、標準地周辺で個人による居住目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な
説得力を有する。一方、収益価格は最近の地価や建築費等の上昇に伴い、現時点では元本価格に見合った賃料が得られ
ていないため、低位に試算された。よって、最近の住宅市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参考
の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌手稲 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.5]

100
[115.2]

[104.5]
100

92,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和は依然継続されているものの、金利
の先高感や建築費の上昇等の影響を受け、不
動産市場の先行きは不透明感が広がりつつあ
る。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌手稲 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１２５１１０９ -111029	札幌市手稲区		更地	（　）	正方形	北東10.9m市道、中間画地		１低専北側斜線高度地区 (40,80)
b	１２６１６６１１０９ -111002	札幌市手稲区		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１住居１８ｍ高度地区駐車付置義務 (60,200)
c	１２６１２５１１０９ -111014	札幌市手稲区		更地	（　）	長方形	南東5.5m市道、中間画地		１低専北側斜線高度地区 (40,80)
d	１２６１２５１１０９ -111044	札幌市手稲区		建付地	（　）	長方形	北東10.9m市道、中間画地		１低専北側斜線高度地区 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,125	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	88,793	100 [ 103.9]	85,460	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	89,300
b	(　 ) 87,740	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,740	100 [ 98.8]	88,806		92,800
c	(　 ) 81,680	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	78,163	100 [ 98.0]	79,758		83,300
d	(　 ) 109,084	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	107,472	100 [ 103.9]	103,438		108,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,000 円／㎡]

札幌手稲 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,952,646	611,780	2,340,866	1,922,700	418,166	（　0.9742） 407,377	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	10,184,425 円　　　　（　 60,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌手稲 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居１８ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	168 ㎡	9.1 m x 18.5 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階が共同住宅（１ＬＤＫ×４戸、平均専有面積約４５㎡）、平面駐車場２台を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

建物の構造・用途等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	90.0	90.00	1,360	122,400	1.0	122,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	90.0	180.00		244,800		244,800
								0

⑨年額支払賃料	244,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,937,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,937,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 155,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,950,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	244,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,326 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,952,646 円　　　　（　 17,575 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,361 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌手稲 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,000 円	29,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	155,280 円	3,105,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 246,500 円	29,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,000 円	29,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 611,780 円　（　　　　　　 3,642 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0737 × 45 ％　＋ 0.0901 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,922,700 円（　　　　　 11,445 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,952,646 円
②総費用	611,780 円
③純収益　①－②	2,340,866 円
④建物等に帰属する純収益	1,922,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	418,166 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	407,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,425 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,184,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌手稲 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市手稲区新発寒三条二丁目１１１５番７８	4313000184857-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考