令和8年1月13日　提出 札幌手稲 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌手稲 -2 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市手稲区前田２条４丁目１番８ ｢前田２条４－１－８｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 稲積公園 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 　８ｍ市道 交通 施設 稲積公園駅北東方 400m 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 比較的平坦な熟成した住宅地として、今後も現状を維持していくものと予測する。ＪＲ駅徒歩圏で、利便性の高 い地域であり、需要は安定して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は手稲区の住宅地域一円で、中心となる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人が大半を占める。地価の 上昇及び建築費の高騰により住宅需要は弱まっているものの、駅徒歩圏や平坦地の地域は比較的安定している。市場で の中心的価格帯は土地が標準的画地で２，５００万円程度、新築の戸建物件は規模や意匠等によりまちまちで総額での 把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は第１種低層住居専用地域に所在し、アパート等の収益物件も戸建住宅の賃貸もほとんどなく、適切な賃貸事例 が収集できないため収益還元法は適用できなかった。よって、状況類似地域内の取引事例により求めた比準価格に市場 の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌手稲 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [ 98.7] [104.5] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地下鉄やＪＲ沿線を中心に宅地需要は堅調で あるが、建築費の高騰等も影響し土地取引も 低減傾向で地価の上昇傾向は弱まりつつある 。 ＪＲ駅徒歩圏内の住宅地として特段の変動要 因は見受けられないが、地価の上昇基調は収 まりつつあり、需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％