鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
札幌厚別 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌厚別 5-5

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　ひろ子

TEL.

鑑定評価額

307,000,000 円

１㎡当たりの価格

465,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市厚別区厚別中央２条５丁目２番８外｢厚別中央２条５－２－２５｣				②地積　(㎡)	660 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等６０ｍ高度地区 (100,400)
	1:4	店舗兼共同住宅ＲＣ6	店舗、マンション等が集まる駅周辺商業地域	東22m市道、北側道	水道、ガス、下水	新札幌 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 650 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

新札幌駅西方

150m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等
６０ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ新札幌駅に近い商業地域である。駅周辺の再開発事業の完成・駅リニューアル等の将来への期待もあり、地
価は上昇傾向であるがその勢いは弱まりを見せていると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 476,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 397,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に市内の地下鉄・ＪＲ駅に近い商業地域一円である。需要者の中心は、賃貸・自用を目的とする法人
事業者及び投資家等である。新さっぽろ駅周辺の再開発事業完了、駅リニューアル等の将来性への期待等から需要は堅
調であるが建築費高騰を背景にその勢いは弱まりつつある。取引の中心となる総額の価格帯は、用途・規模等によりま
ちまちで幅があることから見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市内の商業地の事例を採用し、地域・個別性に着目して補修正・要因比較を行って求めたもので、取引市
場の実情を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を示すもので事業者としては着目すべき価格であるが、想
定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣ると考える。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考
とし、前年標準地価格からの検討及び市場性の推移動向も再確認して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    455,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復に足踏みがみられている
。全体的に住宅投資は減少、設備投資は持ち
直しの動きが見られる。今後は更なる物価上
昇が懸念される。

ＪＲ新札幌駅に近い商業地域である。将来性
への期待もあり、地価水準はやや上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ１６１Ｔ１０２ -115003	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	２６Ｋ１８８Ｔ１０４ -115003	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	不整形	南西25m道道、北西8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
c	２６Ｋ１２０Ｔ１０８ -195301	札幌市厚別区		更地	（　）	袋地等	北西25m市道		商業地区計画等 (100,600)
d	２６Ｋ１６１Ｔ１０２ -595022	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	北14.6m市道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 402,852	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	410,103	100 [ 89.2]	459,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	492,000
b	(　 ) 249,324	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	242,907	100 [ 68.6]	354,092		379,000
c	(　 ) 443,005	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	499,119	100 [ 115.6]	431,764		462,000
d	(　 ) 288,892	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	306,803	100 [ 66.5]	461,358		494,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 476,000 円／㎡]

札幌厚別 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,209,639	14,506,792	47,702,847	37,229,000	10,473,847	（　0.9514） 9,964,818	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	262,232,053 円　　　　（　 397,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	301.48	ＲＣ10F1B	3,065.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等６０ｍ高度地区	100 ％	400 ％	400 ％	660 ㎡	12.7 m x 52.4 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗は部分貸し、住宅は１ＬＤＫ～２ＬＤＫ　平均専有面積約４６㎡を想定計４０戸を想定

⑦有効率　 76.2 ％
の理由

当該規模の建物としてはほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	294.68	82.9	244.18	4,000	976,720	6.0	5,860,320
							0.0	0
2～ 2	店舗	294.68	84.4	248.68	3,000	746,040	3.0	2,238,120
							0.0	0
3～10	住宅	294.68	78.2	230.30	1,900	437,570	1.0	437,570
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	118.54

～

計		3,065.34	76.2	2,335.26		5,223,320		11,599,000
								0

⑨年額支払賃料	5,223,320 円　×　12ヶ月　＝　 62,679,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,335.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,688,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	62,679,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,688,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,268,392 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,099,448 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,599,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 110,191 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,209,639 円　　　　（　 94,257 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,524,000 円	631,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,268,392 円	65,367,840　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 700,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,436,200 円	631,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	946,500 円	631,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	631,000 円	631,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,506,792 円　（　　　　　　 21,980 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	631,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 3,065.34 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0590	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,229,000 円（　　　　　 56,408 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,209,639 円
②総費用	14,506,792 円
③純収益　①－②	47,702,847 円
④建物等に帰属する純収益	37,229,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,473,847 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,964,818 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,098 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 262,232,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 397,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌厚別 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市厚別区厚別中央二条五丁目２番８	4316000021906-0000
2	札幌市厚別区厚別中央二条五丁目４９３番６０	4316000021961-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
札幌厚別 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌厚別 5-5

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　廣瀬　靖之

TEL.

鑑定評価額

307,000,000 円

１㎡当たりの価格

465,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市厚別区厚別中央２条５丁目２番８外｢厚別中央２条５－２－２５｣				②地積　(㎡)	660 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）６０ｍ高度地区地区計画等 (100,400)
	1:4	店舗兼共同住宅ＲＣ6	店舗、マンション等が集まる駅周辺商業地域	東22m市道、北側道	水道、ガス、下水	新札幌 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 650 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項なし。

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

新札幌駅西方

150m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
６０ｍ高度地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

建築費、金利動向等の影響は懸念されるが、新さっぽろ駅周辺での再開発事業完成後の環境の良化等もあり、今
後も商住両面から幅広い需要が見込まれる状況で、地価は概ね堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 478,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 416,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に札幌市内の地下鉄及びＪＲ駅周辺の商業地域内の圏域。需要者は店舗、共同住宅用地等の取得を目
的とした法人事業者等。建築費等の物価上昇等の影響はあるが、地下鉄及びＪＲ駅への接近性に優れた商業地域で、再
開発事業完成後の環境の良化等もあり、商住両面から幅広い需要が見込まれる状況で、地価は概ね堅調に推移している
。取引の中心価格帯は画地条件、利用目的等の違いなどからまちまちであり把握しにくい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定
的要素を含むこと及び建築費の上昇、賃料の遅行性等により、比準価格に比べ低位に求められたものと判断する。対象
地は店舗、マンション等が集まる駅周辺商業地域に存すること等から、本件では、市場性を反映した説得力を有する比
準価格を中心に、主たる需要者の観点から収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費、資材価格等の物価上昇、人手不足に
よる工事の長期化、金利動向の先行き不透明
感等が地価の抑制要因となっており、その動
向が注視される。

ＪＲ及び地下鉄駅周辺の商業地域で、商住両
面から幅広い需要が見込まれること等から、
地価は概ね堅調に推移している。

特にない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ１４４Ｔ１０４ -595006	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西32m道道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	２６Ｋ１４４Ｔ１０４ -595008	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	南西31m道道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	２６Ｋ１２０Ｔ１０８ -115202	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	台形	南東45m市道、北8m、二方路		商業４５ｍ高度地区 (100,300)
d	２６Ｋ１２０Ｔ１０８ -195301	札幌市厚別区		更地	（　）	袋地等	北西25m市道		商業地区計画等 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 256,694	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	267,475	100 [ 59.2]	451,816	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	483,000
b	(　 ) 271,100	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	280,860	100 [ 67.1]	418,569		448,000
c	(　 ) 164,938	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 73.5]	253,827	100 [ 51.7]	490,961		525,000
d	(　 ) 443,005	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	499,119	100 [ 117.2]	425,869		456,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 478,000 円／㎡]

札幌厚別 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	67,296,152	16,861,632	50,434,520	39,471,000	10,963,520	（　0.9514） 10,430,693	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	274,491,921 円　　　　（　 416,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	301.48	ＲＣ10F1B	3,065.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火６０ｍ高度地区地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	660 ㎡	12.7 m x 52.4 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性等から１～２階店舗（部分賃貸）、３階以上共同住宅（１ＬＤＫ等・平均専有面積約４６㎡）。共用面積等容積不算入。

⑦有効率　 76.2 ％
の理由

標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	機械室	118.54

1～ 1	店舗	294.68	82.9	244.18	4,000	976,720	6.0	5,860,320
							0.0	0
2～ 2	店舗	294.68	84.4	248.68	3,000	746,040	3.0	2,238,120
							0.0	0
3～ 4	住宅	294.68	78.2	230.30	1,960	451,388	1.0	451,388
							0.0	0
5～10	住宅	294.68	78.2	230.30	2,000	460,600	1.0	460,600
							0.0	0

計		3,065.34	76.2	2,335.26		5,389,136		11,764,816
								0

⑨年額支払賃料	5,389,136 円　×　12ヶ月　＝　 64,669,632 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 2,335.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,362,774 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸市場を分析の上、査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,688,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	68,032,406 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,688,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,536,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	67,184,386 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,764,816 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 111,766 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	67,296,152 円　　　　（　 101,964 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,007,000 円	669,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	5,657,632 円	70,720,406　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 700,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,823,800 円	669,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,003,500 円	669,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	669,000 円	669,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,861,632 円　（　　　　　　 25,548 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	669,000,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 3,065.34 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0590	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,471,000 円（　　　　　 59,805 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	67,296,152 円
②総費用	16,861,632 円
③純収益　①－②	50,434,520 円
④建物等に帰属する純収益	39,471,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,963,520 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,430,693 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,804 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 274,491,921 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 416,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌厚別 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市厚別区厚別中央二条五丁目２番８	4316000021906-0000
2	札幌市厚別区厚別中央二条五丁目４９３番６０	4316000021961-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考