別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌厚別 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 -19 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.
鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市厚別区厚別東５条４丁目２４番９８５
｢厚別東５条４－３－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北東8m市道 水道、ガス、下水 森林公園

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 森林公園駅南方

550m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 都心接近に比べ割高感も強く、建築費に加え物価高騰から、横這い傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     79,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、札幌市内及び周辺市町村一円の住宅地域。需要者の中心は、市内及び周辺市町村に所在する戸建住宅目
的の個人のほか、賃貸目的の法人・個人も見られる。周辺は近年まで広範囲にミニ開発がなされ、宅地需要は旺盛であ
ったが、建築費や物価高騰を受け、価格上昇はほぼ収束した。取引の中心となる価格帯は、６０坪程度の土地で、総額
２，２００万円前後が取引の中心と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上から、比準価格と収益価格の２試算価格を得た。比準価格は近隣地域周辺の価格牽連性の強い事例と他事例を勘案
し求められたもので、地域の動向を表している。一方収益価格は、収受可能な賃料を基に低層の共同住宅を想定したも
ので、地域の収益性の目安となる。以上から、賃料の遅効性があり、やや低位に試算された収益価格を考慮し、最近の
市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準地からの検討結果を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌厚別 -12               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 84.6]		 [101.5]
100		 111,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新設住宅着工戸数は減少し、旧造成地は老齢
化が顕著で、新造成地や交通・生活利便性の
良好な都心周辺に比べ、需要格差が生じてい
る。

近くの新造成地は、今年前半まで不振が続い
ていたが、後半回復。



特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌厚別 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１２
０Ｔ１０８
-111313		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
２中専
１８ｍ高度地区
(60,200)
b ２６Ｋ１２
０Ｔ１０８
-591318		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
２中専
１８ｍ高度地区
(60,200)
c ２６Ｋ１２
０Ｔ１０８
-591314		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m市道、
中間画地
１住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
d ２６Ｋ１２
０Ｔ１０８
-111302		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
北東10m、
角地
１低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(50,80)
e ２６Ｋ１２
０Ｔ１０８
-111503		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
１低専
北側斜線高度地区
特別用途地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,883  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
149,638 		 100
[ 122.5]
122,153 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
124,000 
b (　           ) 
138,221  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
132,401 		 100
[ 117.5]
112,682 
114,000 
c (　           ) 
111,652  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
107,699 		 100
[ 103.6]
103,957 
106,000 
d (　           ) 
103,098  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.7]
93,982 		 100
[  87.3]
107,654 
109,000 
e (　           ) 
104,167  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
99,681 		 100
[  86.4]
115,372 
117,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



札幌厚別 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,216,916 
683,567 
2,533,349 
1,908,480 
624,869 		 （　0.9742）
608,747 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     15,218,675 円　　　　（　     79,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌厚別 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 88.80 Ｗ2 177.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
１８ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   192 ㎡     15.1 m x   12.6 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ共同住宅、４戸を想定。 ⑦有効率　  90.8 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
88.80 
90.8 
80.62 
1,500 
120,930 		 1.0  120,930 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
88.80 
90.8 
80.62 
1,500 
120,930 		 1.0  120,930 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
177.60 
90.8 
161.24 

241,860 		 241,860 
0 
⑨年額支払賃料        241,860 円　×　12ヶ月　＝　       2,902,320 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     161.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　         193,488 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,095,808 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       169,190 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,214,618 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           241,860 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,298 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,216,916 円　　　　（　        16,755 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌厚別 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 85,200 円  　　　　     28,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 236,867 円  　　　        3,383,808　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      241,400 円  　　　　     28,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,600 円  　　　　     28,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,400 円  　　　　     28,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         683,567 円　（　　　　　　         3,560 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     177.60 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0737 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,908,480 円  
（　　　　　         9,940 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,216,916 円      
②総費用 683,567 円      
③純収益　①－② 2,533,349 円      
④建物等に帰属する純収益 1,908,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 624,869 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 608,747 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,171 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,218,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      79,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌厚別 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市厚別区厚別東五条四丁目２４番９８５
 4316000042206-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
札幌厚別 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌厚別 -19 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　楓　侑樹   TEL.
鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市厚別区厚別東５条４丁目２４番９８５
｢厚別東５条４－３－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
１８ｍ高度地区

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北東8m市道 水道、ガス、下水 森林公園

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 森林公園駅南方

550m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 厚別地区に存する中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、近年、都心の住宅需要増等を背景に地価は上昇傾向に
あったが、一服感があり、今後は概ね横這い傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     74,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は厚別区及びその周辺における郊外住宅地域の圏域。主たる需要者は、自己所有を目的としたエンドユーザ
ー及び収益物件の運用を企図した法人等である。値頃感を求めて郊外部の地価は上昇してきたが、高騰化が進んだこと
と、建築費上昇等の影響により、価格上昇には一服感が窺える。需要の中心は、標準規模で１，１００万円程度と思料
される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は戸建住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域であり、収益物件も見られることから収益還元法は容積率等を踏ま
えて想定したが、建築費高騰等の影響から土地建物の総額に見合った賃料水準に設定できず低位に試算された。よって
、自用目的の取引も多いことから、市場動向を反映し規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標
準地との検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌厚別 -12               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 85.5]		 [101.5]
100		 109,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は微減傾向にあり、建築費高騰等に
より住宅地における地価上昇幅は縮小傾向、
今後も金利上昇の影響等に注視を要する。


郊外住宅地域は値頃感等から需要は堅調であ
ったが、かかる一般的要因の影響により市況
は沈静化しつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌厚別 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１２
０Ｔ１０８
-111314		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西10m市道、
中間画地
２中専
１８ｍ高度地区
(60,200)
b ２６Ｋ１２
０Ｔ１０８
-591202		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東8m市道、
中間画地
２中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
c ２６Ｋ１２
０Ｔ１０８
-591702		 札幌市厚別区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
１住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
d ２６Ｋ１２
０Ｔ１０８
-111306		 札幌市厚別区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
154,587  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
156,306 		 100
[ 143.5]
108,924 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
111,000 
b (　           ) 
163,506  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
163,828 		 100
[ 146.5]
111,828 
114,000 
c (　           ) 
98,462  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
96,741 		 100
[  92.0]
105,153 
107,000 
d (　           ) 
138,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
132,259 		 100
[ 126.9]
104,223 
106,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    110,000 円／㎡]  



札幌厚別 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,323,732 
768,348 
2,555,384 
1,968,960 
586,424 		 （　0.9742）
571,294 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     14,282,350 円　　　　（　     74,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌厚別 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 88.80 Ｗ2 177.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
１８ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   192 ㎡     15.1 m x   12.6 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ（約３６㎡）、各階２戸、総戸数４戸の賃貸住宅を想定した。 ⑦有効率　  85.9 ％
の理由		 内階段。各階共用部分（２．５ｍ×５ｍ）。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
88.80 
85.9 
76.28 
1,600 
122,048 		 1.0  122,048 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
177.60 
85.9 
152.56 

244,096 		 244,096 
0 
⑨年額支払賃料        244,096 円　×　12ヶ月　＝　       2,929,152 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     152.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　         183,072 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺相場を参考にして査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,112,224 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       174,811 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,321,413 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           244,096 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,319 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,323,732 円　　　　（　        17,311 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌厚別 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 117,200 円  　　　　     29,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 279,698 円  　　　        3,496,224　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,200 円  　　　価格動向等も勘案して査定した
 建物　　　　　　　　　      249,000 円  　　　　     29,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,950 円  　　　　     29,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,300 円  　　　　     29,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         768,348 円　（　　　　　　         4,002 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     177.60 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0737 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,968,960 円  
（　　　　　        10,255 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,323,732 円      
②総費用 768,348 円      
③純収益　①－② 2,555,384 円      
④建物等に帰属する純収益 1,968,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 586,424 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 571,294 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,975 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,282,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      74,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌厚別 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市厚別区厚別東五条四丁目２４番９８５
 4316000042206-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考