令和8年1月15日　提出 札幌厚別 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 -3 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 25,800,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区厚別西２条５丁目３４番２ ｢厚別西２条５－１－２３｣ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 厚別 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 厚別駅北東方 850m 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 比較的交通利便性は良いが、旧造成地に対する選好性の低下に加え建築費や物価高騰から、横這いないし若干の 弱含みと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、札幌市内及び周辺市町村一円の住宅地域。需要者の中心は市内及び周辺市町村に所在する戸建住宅目的 の個人である。地域は厚別駅を最寄駅とする既成住宅地域で、駅徒歩圏にあるが、新造成地に比べ基礎杭等地盤造成で 費用が嵩む上、建築費や物価高騰から、ここ数年の価格上昇の勢いはほぼ収束し、需要は低迷している。中心となる価 格帯は、８０坪程度の土地で総額で２，５００万円以下が取引の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は第１種低層住居専用地域内にあり、自己使用目的の戸建住宅が需要の中心で、賃料水準が低く、投資採算性 に見合う賃料を反映できないため、収益還元法は適用しなかった。以上より、本件は代表標準地からの検討結果を参考 に、厚別西の規範性の高い事例より試算された比準価格を中心に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌厚別 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [ 87.3] [101.5] 100 91,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新設住宅着工戸数は減少し、旧造成地は老齢 化が顕著で、新造成地や交通・生活利便性の 良好な都心周辺に比べ、需要格差が生じてい る。 建築費や物価高騰による割高感による価格上 昇の収束。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％