別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
札幌西 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-17 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.
鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 89,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区八軒１０条西１１丁目４４４番８
｢八軒１０条西１１－１－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,800  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区
台形
1:2		 店舗

Ｓ2		 各種量販店等が建ち
並ぶ国道沿いの路線
商業地域		 南東50m国道 水道、下水 発寒南

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.7 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 発寒南駅北東方

2.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、営業所、工場等が建ち並ぶ業務用地としての用途が強い路線商業地域である。格別の要因の変動はなく、
業務用地としての土地需要が見込まれることから、今後とも地価は上昇傾向が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西区及び周辺の幹線街路沿いの路線商業地一円である。需要者の中心は沿道サービス型の企業で各種小売
店舗経営者や工場及び流通事業者などが考えられる。当該地域は札幌新道に面しており、接面道路側より背後の工場・
倉庫等の不動産需要が高い地域と判断される。市場の中心価格帯は１㎡当たり９万円前後であり、土地面積、建物の用
途・規模が物件により異なるために総額での価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引事例の収集・選択・分析を客観的に行った説得力の有る価格である。一方、収益価格は、建築資材及び
人件費の高騰による建築費の大幅な上昇に対し、即時の値上げが困難な賃料特有の遅効性から、収益価格は低位に求め
られた。したがって鑑定評価額の決定では収益価格を参考に留め、経済価値を適正に反映している比準価格を重視し、
代表標準地の検討を行い上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    131,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[149.5]		 [100.0]
100		 89,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の上昇及び物価高による住宅取得状況の
変化並びに、建築資材及び人件費の高騰など
不動産需要への影響が今後懸念される。


路線商業として格別の変動要因はなく、一般
要因の影響を受け、土地需要は弱含みで、地
価の緩やかな上昇傾向に転換した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１３
１１１０７
-115002		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東20m道道、
中間画地
準住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
b １２６１３
１１１０７
-597001		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
駐車付置義務
(60,200)
c １２６１６
６１１０７
-511020		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.3m市道、
東6.1m、
二方路
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
d １２６１３
１１１０７
-111009		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4m市道、
中間画地
２住居
１８ｍ高度地区
(60,160)
e １２６１３
１１１０７
-111004		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7.2m市道
、北東5m、
角地
２中専
１８ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,913  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
93,378 		 100
[  98.9]
94,417 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
94,400 
b (　           ) 
94,730  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
90,651 		 100
[  98.0]
92,501 
92,500 
c (　           ) 
86,147  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
82,737 		 100
[  94.9]
87,183 
87,200 
d (　           ) 
86,347  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
85,071 		 100
[  92.0]
92,468 
92,500 
e (　           ) 
85,955  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.7]
78,355 		 100
[  94.0]
83,356 
83,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,900 円／㎡]  



札幌西 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,480,962 
4,827,106 
16,653,856 
12,060,000 
4,593,856 		 （　0.9402）
4,319,143 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    110,747,256 円　　　　（　     61,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ2 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   1,800 ㎡     30.7 m x   65.0 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階をフロア貸しの店舗を想定した。 ⑦有効率　  87.6 ％
の理由		 この種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
86.8 
434.00 
2,294 
995,596 		 3.0  2,986,788 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
500.00 
88.4 
442.00 
2,000 
884,000 		 3.0  2,652,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
87.6 
876.00 

1,879,596 		 5,638,788 
0 
⑨年額支払賃料      1,879,596 円　×　12ヶ月　＝　      22,555,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     876.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されている為、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,555,152 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,127,758 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,427,394 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,638,788 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,568 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,480,962 円　　　　（　        11,934 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,294 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 902,206 円  　　　       22,555,152　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,314,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,530,000 円  　　　　    180,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,827,106 円　（　　　　　　         2,682 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9402    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 180,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0670     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,060,000 円  
（　　　　　         6,700 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,480,962 円      
②総費用 4,827,106 円      
③純収益　①－② 16,653,856 円      
④建物等に帰属する純収益 12,060,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,593,856 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,319,143 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,400 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    110,747,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区八軒十条西十一丁目４４４番８
 4313000053166-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
札幌西 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-17 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.
鑑定評価額 161,000,000 円  １㎡当たりの価格 89,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区八軒１０条西１１丁目４４４番８
｢八軒１０条西１１－１－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,800  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区
台形
1:2		 店舗

Ｓ2		 各種量販店等が建ち
並ぶ国道沿いの路線
商業地域		 南東50m国道 水道、下水 発寒南

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.7 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 発寒南駅北東方

2.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 札幌新道沿いに所在する業務用地で、幹線沿いの店舗用地は稀少性が高く視認性も良好で、需要は堅調であるこ
とから、地価は引き続き堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西区を中心としたの沿道型の商業地域で、幹線道路に沿って広域的な拡がりをもつ。札幌新道は交通量が
多く、店舗の連担性はやや低いが、用地の供給は少なく、売り手市場となっていることから、需要は底堅いといえる。
需要の中心は自用の店舗を必要とする事業者、投資目的での取得を検討する法人等で、取引の価格帯及び規模はまちま
ちであり、特定することは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は交通量の多い札幌新道沿いの業務用地で駐車場が必要であり、容積率未消化の建物も多い。自用の店舗、営業所
が主で賃貸目的の物件は限定的であり、収益性を重視して価格が決定されるまでには至っていない。よって、本件にお
いては、市場の実体を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    131,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[153.5]		 [100.0]
100		 87,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇の兆しが見える中、建築費も高値で
推移し、労働力不足も依然解消されず、一般
的要因は目を離せない状態が続いている。


札幌新道沿いの商業地域で、店舗の連担性が
やや劣るものの、交通量が多く稀少性が高い
ため、需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１６
６１１０７
-515002		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東18.2m市道、
南5.5m、角地
近商
３３ｍ高度地区
(100,200)
b １２６１２
６１１０７
-115101		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西27m市道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
駐車付置義務
(90,200)
c １２６１３
１１１０７
-597002		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
駐車付置義務
(60,200)
d １２６１３
１１１０７
-111008		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
北西6m、角地
２中専
１８ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
155,688  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
154,328 		 100
[ 145.2]
106,287 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
106,000 
b (　           ) 
117,068  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  94.0]		 100
[ 100.0]
125,786 		 100
[ 144.2]
87,230 
87,200 
c (　           ) 
88,177  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
84,380 		 100
[  96.8]
87,169 
87,200 
d (　           ) 
98,559  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.6]
92,457 		 100
[ 126.7]
72,973 
73,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,500 円／㎡]  



札幌西 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,456,163 
4,826,064 
16,630,099 
12,060,000 
4,570,099 		 （　0.9402）
4,296,807 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    110,174,538 円　　　　（　     61,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ2 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   1,800 ㎡     30.7 m x   65.0 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階をフロア貸しの店舗を想定した。 ⑦有効率　  87.6 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
86.8 
434.00 
2,289 
993,426 		 3.0  2,980,278 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
500.00 
88.4 
442.00 
2,000 
884,000 		 3.0  2,652,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
87.6 
876.00 

1,877,426 		 5,632,278 
0 
⑨年額支払賃料      1,877,426 円　×　12ヶ月　＝　      22,529,112 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     876.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されている為、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,529,112 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,126,456 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,402,656 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,632,278 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,507 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,456,163 円　　　　（　        11,920 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,295 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,289 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 901,164 円  　　　       22,529,112　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,314,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,530,000 円  　　　　    180,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,826,064 円　（　　　　　　         2,681 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9402    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 180,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0670     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,060,000 円  
（　　　　　         6,700 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,456,163 円      
②総費用 4,826,064 円      
③純収益　①－② 16,630,099 円      
④建物等に帰属する純収益 12,060,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,570,099 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,296,807 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,387 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    110,174,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区八軒十条西十一丁目４４４番８
 4313000053166-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考