鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
札幌西 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 5-14

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　流田　有啓

TEL.

鑑定評価額

204,000,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区八軒６条西１０丁目４４９番１４外｢八軒６条西１０－１－７｣				②地積　(㎡)	1,922 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:3	店舗、事務所兼工場ＲＣ2	中規模の店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西20m道道	水道、ガス、下水	発寒南 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 170 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

沿道関連店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 73.0 ｍ、規模　　 1,900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ道道

交通

施設

発寒南駅北東方

1.9km

法令

規制

準工
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所が混在する下手稲通沿いの路線商業地域で、まとまった土地の希少性から、需要に比べ供給は少な
く、地価は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内のロードサイド型の商業用地が存する圏域で、業種も多様性を有することから、範囲は西区内を中心
に広域的に拡がるものと判断される。幹線道路沿いの土地の取引はやや減少しているが、希少性から需要は底堅いもの
と見られる。需要の中心は主に各種店舗、営業所等の事業者で、北海道外からも進出が見られる。近隣は大小の画地規
模と用途が混在しており、取引水準はまちまちで価格水準の特定は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

路線商業地の取引事例が希少で、幹線道路沿いの取引事例を広域的に採用した。比準価格は実際の市場で成立した規範
性の高い事例から求めており、市場性を反映した実証的価格である。収益価格が低位に得られたのは、地価上昇に対す
る賃料の遅行性や、建築費高騰の影響から、元本価格に見合った賃料が得られていないためであると考えられる。よっ
て、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌西 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 131,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[132.8]

[100.0]
100

101,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    104,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金利上昇の兆しが見える中、建築費も高値で
推移し、労働力不足も依然解消されず、一般
的要因は目を離せない状態が続いている。

店舗、事務所等が混在する下手稲通沿いの路
線商業地域で、その希少性から需要に比して
供給は限定的であり、地価は概ね堅調に推移
すると予測する。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１３１１１０７ -597001	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		準工３３ｍ高度地区駐車付置義務 (60,200)
b	１２６１２６１１０７ -115105	札幌市西区		更地	（　）	長方形	北東20m市道、南東8m、角地		準住居１８ｍ高度地区駐車付置義務 (70,200)
c	１２６１２６１１０７ -595203	札幌市西区		建付地	（　）	袋地等	南東6m市道、中間画地		近商３３ｍ高度地区 (90,200)
d	１２６１３１１１０７ -595003	札幌市西区		更地	（　）	不整形	北東20m道道、北西8m、角地		近商３３ｍ高度地区特別用途地区 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 94,730	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	90,651	100 [ 84.3]	107,534	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 92,575	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	88,960	100 [ 101.0]	88,079		88,100
c	(　 ) 80,680	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	103,371	100 [ 113.7]	90,916		90,900
d	(　 ) 123,675	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	121,369	100 [ 137.9]	88,012		88,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

札幌西 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,060,520	4,569,411	16,491,109	10,922,800	5,568,309	（　0.9435） 5,253,700	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	134,710,256 円　　　　（　 70,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	540.00	Ｓ2	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,922 ㎡	26.0 m x 73.0 m	前面道路：道道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階店舗を想定。敷地内無料駐車場４８台分を想定した。

⑦有効率　 80.6 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	540.00	80.6	435.24	2,244	976,679	3.0	2,930,037
							0.0	0
2～ 2	店舗	540.00	80.6	435.24	1,990	866,128	3.0	2,598,384
							0.0	0
～

～

～

計		1,080.00	80.6	870.48		1,842,807		5,528,421
								0

⑨年額支払賃料	1,842,807 円　×　12ヶ月　＝　 22,113,684 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 870.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されている為、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,113,684 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,105,684 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,008,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,528,421 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,520 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,060,520 円　　　　（　 10,958 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,244 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	498,000 円	166,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	663,411 円	22,113,684　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,665,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,411,000 円	166,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	166,000 円	166,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,569,411 円　（　　　　　　 2,377 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9435

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	166,000,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,922,800 円（　　　　　 5,683 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,060,520 円
②総費用	4,569,411 円
③純収益　①－②	16,491,109 円
④建物等に帰属する純収益	10,922,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,568,309 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,253,700 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,733 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,710,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌西 5-14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市西区八軒六条西十丁目４４９番１４	4313000057720-0000
2	札幌市西区八軒六条西十丁目４４９番１５	4313000057721-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
札幌西 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 5-14

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　石川　雅啓

TEL.

鑑定評価額

206,000,000 円

１㎡当たりの価格

107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月11日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区八軒６条西１０丁目４４９番１４外｢八軒６条西１０－１－７｣				②地積　(㎡)	1,922 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:3	店舗、事務所兼工場ＲＣ2	中規模の店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西20m道道	水道、ガス、下水	発寒南 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 170 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

沿道関連店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 73.0 ｍ、規模　　 1,900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ道道

交通

施設

発寒南駅北東方

1.9km

法令

規制

準工
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

道道下手稲札幌線沿線に店舗、規模の大きい事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。格別な変動要因もなく不
動産投資需要も見込まれることから、今後も地価は緩やかな上昇傾向が続くと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は札幌市西区の路線商業地域一円と把握した。下手稲通に接面し需要者としては店舗、営業所等の取得を目
的とする事業者や不動産開発業者が中心である。景気に関して昨年までは企業の積極的な設備投資も行われていたが、
建築資材及び人件費の高騰などから、設備投資が一時の勢いを失わせつつある。幹線道路沿線の売却物件のほか賃貸物
件なども増加し成約に結び付かない案件も散見されるのが現状である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は関連性が強く信頼性の高い取引事例を収集・分析した結果客観的な価格を導き出せた。一方、収益価格は近
年の建築費及び人件費の異常な高騰に対し、賃料がその上昇分に追随出来ない遅効性があるため低位に求められた。鑑
定評価額の決定では、市場の客観的な市場実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格
を参考に、下手稲通りの地価動向にも十分配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌西 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 131,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[125.2]

[100.0]
100

107,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金利の上昇及び物価高による住宅取得状況の
変化並びに、建築資材及び人件費の高騰など
不動産需要への影響が今後懸念される。

商業地域として格別の変動要因はなく、今後
も現状を維持しすると思われるが、地域の発
展性は乏しく、地価の緩やかな上昇傾向に転
換された。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１３１１１０７ -591016	札幌市西区		更地	（　）	長方形	北東20m道道、中間画地		近商３３ｍ高度地区駐車付置義務 (90,200)
b	１２６１３１１１０７ -117001	札幌市西区		建付地	（　）	台形	北西7m市道、中間画地		準工３３ｍ高度地区 (60,200)
c	１２６１３１１１０７ -111008	札幌市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西6m、角地		２中専１８ｍ高度地区 (60,200)
d	１２６１３１１１０７ -111025	札幌市西区		更地	（　）	長方形	南東7.8m市道、中間画地		２中専１８ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,093	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	113,093	100 [ 101.0]	111,973	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 95,684	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	95,208	100 [ 94.0]	101,285		101,000
c	(　 ) 98,559	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.6]	92,457	100 [ 94.0]	98,359		98,400
d	(　 ) 116,779	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	111,750	100 [ 94.0]	118,883		119,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

札幌西 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,398,357	5,034,553	18,363,804	13,065,000	5,298,804	（　0.9402） 4,981,936	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	127,741,949 円　　　　（　 66,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	540.00	Ｓ2	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,922 ㎡	26.0 m x 73.0 m	前面道路：道道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～２階店舗を想定。敷地内無料駐車場４８台分を想定した。

⑦有効率　 80.6 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	540.00	80.6	435.24	2,404	1,046,317	3.0	3,138,951
							0.0	0
2～ 2	店舗	540.00	80.6	435.24	2,300	1,001,052	3.0	3,003,156
							0.0	0
～

～

～

計		1,080.00	80.6	870.48		2,047,369		6,142,107
								0

⑨年額支払賃料	2,047,369 円　×　12ヶ月　＝　 24,568,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 870.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,568,428 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,228,421 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,340,007 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,142,107 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,350 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,398,357 円　　　　（　 12,174 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,410 円/㎡　月額支払賃料（　 2,404 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	585,000 円	195,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	737,053 円	24,568,428　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,665,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,657,500 円	195,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	195,000 円	195,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	195,000 円	195,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,034,553 円　（　　　　　　 2,619 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9402

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	195,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,065,000 円（　　　　　 6,798 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,398,357 円
②総費用	5,034,553 円
③純収益　①－②	18,363,804 円
④建物等に帰属する純収益	13,065,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,298,804 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,981,936 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,592 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,741,949 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌西 5-14　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市西区八軒六条西十丁目４４９番１４	4313000057720-0000
2	札幌市西区八軒六条西十丁目４４９番１５	4313000057721-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考