別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌西 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-12 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.
鑑定評価額 35,200,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区西野３条６丁目１５１番３９
｢西野３条６－９－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 277  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の店舗等が
建ち並ぶ道道沿いの
商業地域		 北東20m道道 水道、ガス、下水 発寒南

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２０ｍ道道 交通

施設		 発寒南駅南西方

1.6km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は幹線沿い近隣商業地域で、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。地
価水準は上昇傾向が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西野地区の幹線沿いの商業地域を中心として、西区の幹線沿いの商業地域一円となる。主たる需要者は店
舗、事務所の所有を目的とする個人または法人、店舗、事務所ビル等の運営、経営を行う個人または法人となる。比較
的中小規模の店舗事務所等が存する地域で、繁華性は普通程度であるが、複数の業種が混在しているため、需要は安定
的であり、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心は、規模、用途等により様々であり把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 西野地区の幹線沿いの商業地域で、商業地の特性から収益性を重視すべきであるが、主に中小規模の店舗、事務所等が
存する地域で、想定建物では建築費の高騰等から投資額に見合った賃料水準が得られないことから、収益価格は低位に
試算された。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、代表標準地との検討を
踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    146,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[118.8]		 [100.0]
100		 127,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰が続く中、金利の上昇懸念も働き
住宅需要は郊外地は弱まり、商業地は観光客
の入込増加から物販、飲食とも堅調だが、建
築費高騰が問題。

地下鉄、ＪＲ駅周辺、幹線沿の平坦な地域で
は不動産需要は住宅地及び商業地とも堅調。
幹線沿いの地域で、事務所、店舗等が混在し
需要は強い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +10.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１２
６１１０７
-115102		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東20m道道、
北西7.2m、
角地
近商
３３ｍ高度地区
駐車付置義務
(90,200)
b １２６１２
６１１０７
-115101		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西27m市道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
駐車付置義務
(90,200)
c １２６１２
６１１０７
-595012		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m道道、
北東0m、角地
近商
１８ｍ高度地区
(90,200)
d １２６１２
３１１０７
-597102		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m道道、
北西8m、
南東6m、
三方路
準工

(70,200)
e １２６１２
６１１０７
-595204		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
近商
２７ｍ高度地区
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
175,042  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
168,707 		 100
[ 120.0]
140,589 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
141,000 
b (　           ) 
117,068  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  94.0]		 100
[ 100.0]
125,786 		 100
[ 103.0]
122,122 
122,000 
c (　           ) 
120,341  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
117,476 		 100
[  97.0]
121,109 
121,000 
d (　           ) 
175,715  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.0]
162,066 		 100
[ 120.0]
135,055 
135,000 
e (　           ) 
169,920  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
193,709 		 100
[ 147.9]
130,973 
131,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    128,000 円／㎡]  



札幌西 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,697,683 
1,684,929 
6,012,754 
4,994,320 
1,018,434 		 （　0.9443）
961,707 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     25,308,079 円　　　　（　     91,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 162.00 Ｓ3 413.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   277 ㎡     14.5 m x   19.1 m  前面道路：道道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は１ＬＤＫ（平均約３８㎡）各階４戸、総戸数８戸の共同住宅、駐車スペース５台分を想定した。 ⑦有効率　  92.4 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
89.10 
90.9 
80.96 
2,200 
178,112 		 2.0  356,224 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
162.00 
92.8 
150.30 
1,560 
234,468 		 1.0  234,468 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
413.10 
92.4 
381.56 

647,048 		 825,160 
0 
⑨年額支払賃料        647,048 円　×　12ヶ月　＝　       7,764,576 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     381.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,764,576 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       674,460 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,690,116 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           825,160 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,567 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,697,683 円　　　　（　        27,789 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,204 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 383,000 円  　　　　     76,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 418,229 円  　　　        8,364,576　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       79,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      651,100 円  　　　　     76,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,600 円  　　　　     76,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,600 円  　　　　     76,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,684,929 円　（　　　　　　         6,083 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     413.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,994,320 円  
（　　　　　        18,030 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,697,683 円      
②総費用 1,684,929 円      
③純収益　①－② 6,012,754 円      
④建物等に帰属する純収益 4,994,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,018,434 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 961,707 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,472 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,308,079 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区西野三条六丁目１５１番３９
 4313000040266-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
札幌西 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-12 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.
鑑定評価額 34,600,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区西野３条６丁目１５１番３９
｢西野３条６－９－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 277  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の店舗等が
建ち並ぶ道道沿いの
商業地域		 北東20m道道 水道、ガス、下水 発寒南

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２０ｍ道道 交通

施設		 発寒南駅南西方

1.6km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は高速道路ＩＣ近くで店舗等が建つ繁華性がやや弱い山の手通沿い商業地域で、住居系の用途も多い。利便
性・収益性も悪くは無く、今後も同様な地域性を維持して推移と予測。当面の地価は安定傾向で推移と判断。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として西野地区を中心とする、山の手通・新琴似通等の幹線道路沿い路線商業地域である。需要者は背
後住宅地域居住者を顧客とする飲食・小売店舗、沿道サービス型店舗等の事業者が中心で、住居系の需要も近時は多く
見られる。景気動向から近時の地価は安定傾向で推移している。土地需要の中心価格帯は１２～１３万円／㎡程度であ
り、総額については画地規模等により様々で特定が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地周辺はやや繁華性が劣る路線商業地である。収益価格は収益性からの理論的な価格であり、収益物件においては
当然重視されるべき価格であるが、本件では住居系用途も見られる西野地区商業地の地域性に鑑み、店舗と賃貸アパ－
トの複合を想定した価格で、建物全体が店舗となる程の店舗需要がなく商業熟成が弱いため低価格となった。市場性を
反映する比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    146,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[121.0]		 [100.0]
100		 125,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内宅地需要は引き続き堅調、駅徒歩圏から
郊外地区まで概ね地価は安定傾向にあるが、
今後は建築費の高騰・貸出金利変動等の影響
が注視される。

山の手通沿い利便性・収益性が悪くはない商
業地である当地は、当面は同様な地域特性で
推移と判断、地価は概ね安定傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +10.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１２
６１１０７
-595008		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
(90,200)
b １２６１２
６１１０７
-595011		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
(90,200)
c １２６１２
６１１０７
-595004		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m道道、
南東7m、角地
準住居
３３ｍ高度地区
(70,200)
d １２６１２
６１１０７
-115101		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西27m市道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
駐車付置義務
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
131,897  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
133,196 		 100
[  99.2]
134,270 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
134,000 
b (　           ) 
132,974  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
130,429 		 100
[  99.2]
131,481 
131,000 
c (　           ) 
151,139  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.7]
139,979 		 100
[ 121.0]
115,685 
116,000 
d (　           ) 
117,068  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  94.0]		 100
[ 100.0]
125,786 		 100
[ 100.0]
125,786 
126,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



札幌西 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,676,266 
1,683,763 
5,992,503 
4,994,320 
998,183 		 （　0.9443）
942,584 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     24,804,842 円　　　　（　     89,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 162.00 Ｓ3 413.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   277 ㎡     14.5 m x   19.1 m  前面道路：道道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は１ＬＤＫ（平均約３８㎡）各階４戸、総戸数８戸の共同住宅、駐車スペース５台分を想定した。 ⑦有効率　  92.4 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
89.10 
90.9 
80.96 
2,176 
176,169 		 2.0  352,338 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
162.00 
92.8 
150.30 
1,560 
234,468 		 1.0  234,468 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
413.10 
92.4 
381.56 

645,105 		 821,274 
0 
⑨年額支払賃料        645,105 円　×　12ヶ月　＝　       7,741,260 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     381.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,741,260 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       672,525 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,668,735 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           821,274 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,531 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,676,266 円　　　　（　        27,712 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,176 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 383,000 円  　　　　     76,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 417,063 円  　　　        8,341,260　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       79,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      651,100 円  　　　　     76,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,600 円  　　　　     76,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,600 円  　　　　     76,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,683,763 円　（　　　　　　         6,079 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     413.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,994,320 円  
（　　　　　        18,030 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,676,266 円      
②総費用 1,683,763 円      
③純収益　①－② 5,992,503 円      
④建物等に帰属する純収益 4,994,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 998,183 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 942,584 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,403 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,804,842 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区西野三条六丁目１５１番３９
 4313000040266-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考