別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
札幌西 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-8 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.
鑑定評価額 36,800,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区八軒５条西４丁目８７番１６
｢八軒５条西４－１－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
３３ｍ高度地区


(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の店舗等が
建ち並ぶ道道沿いの
商業地域		 北東20m道道 水道、ガス、下水 琴似

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.3 ｍ、奥行　約　　  19.6 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２０ｍ道道 交通

施設		 琴似駅北東方

1.2km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大きな変動要因はないが、一般的要因の影響も相俟って、下手稲通沿い商業地である当該地域においても、地価
は上昇している。
(3)最有効使用の判定 ３階建の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に、下手稲通、北五条手稲通等の周辺でＪＲ駅にも比較的近い商業地であると判断する。需要者は背後
の住宅地の居住者等を顧客とする店舗、沿道サービス等の店舗経営を目的とする法人等が中心で、全国系の事業者も見
られる。周辺は比較的交通量が多く沿線に各種店舗等が建ち並ぶ。地価は、近年の需給動向から上昇傾向となっている
。需要の中心は㎡単価で１３万～１５万円程度で、総額は用途・規模により様々で特定はし難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記のとおり比準価格、収益価格が求められた。収益価格は、商業地等において重視すべき価格であるが、周辺は下手
稲通沿いであるが小規模店舗も多く、本件は地域性から店舗と共同住宅の複合建物を想定した価格であり、商業地とし
ての成熟度が弱いため低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの規
準価格を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    131,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇の兆しが見える中、建築費も高値で
推移し、労働力不足も依然解消されず、一般
的要因は目を離せない状態が続いている。


特段の変動要因はないが、下手稲通沿いの商
業地である当該地域の需要は底堅く、地価の
上昇傾向がみられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１２
３１１０７
-595103		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東27m市道、
、南東4m、
角地
近商

(90,300)
b １２６１２
３１１０７
-597101		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東25m道道、
南東10m、
角地
準工

(70,200)
c １２６１２
６１１０７
-595012		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m道道、
北東0m、角地
近商
１８ｍ高度地区
(90,200)
d １２６１２
６１１０７
-595202		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東27m道道、
南西8m、
二方路
近商
２７ｍ高度地区
(100,200)
e １２６１６
６１１０７
-515001		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東18.2m市道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
130,901  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
135,749 		 100
[ 113.6]
119,497 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
139,052  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
132,791 		 100
[ 112.5]
118,036 
118,000 
c (　           ) 
120,341  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
117,476 		 100
[  85.2]
137,883 
138,000 
d (　           ) 
182,241  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
178,211 		 100
[ 126.8]
140,545 
141,000 
e (　           ) 
136,183  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
139,043 		 100
[  84.2]
165,134 
165,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    141,000 円／㎡]  



札幌西 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,597,588 
1,323,332 
5,274,256 
4,448,850 
825,406 		 （　0.9410）
776,707 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     20,439,658 円　　　　（　     78,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 132.00 Ｓ3 396.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
３３ｍ高度地区
 90 ％   200 ％   200 ％   261 ㎡     13.3 m x   19.6 m  前面道路：道道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～３階共同住宅で２ＬＤＫ（約５７㎡）、各階２戸、総戸数４戸を想定。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.00 
86.7 
114.44 
2,200 
251,768 		 3.0  755,304 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
132.00 
86.7 
114.44 
1,250 
143,050 		 1.0  143,050 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
396.00 
86.7 
343.32 

537,868 		 1,041,404 
0 
⑨年額支払賃料        537,868 円　×　12ヶ月　＝　       6,454,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     343.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,454,416 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       346,721 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,587,695 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,041,404 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,893 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,597,588 円　　　　（　        25,278 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,205 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 266,000 円  　　　　     66,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 208,032 円  　　　        6,934,416　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       84,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      565,200 円  　　　　     66,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       133,000 円  　　　　     66,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,500 円  　　　　     66,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,323,332 円　（　　　　　　         5,070 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9410    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     396.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 35 ％　＋　0.0628 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,448,850 円  
（　　　　　        17,045 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,597,588 円      
②総費用 1,323,332 円      
③純収益　①－② 5,274,256 円      
④建物等に帰属する純収益 4,448,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 825,406 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 776,707 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,976 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,439,658 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区八軒五条西四丁目８７番１６
 4313000047353-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
札幌西 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-8 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.
鑑定評価額 37,100,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区八軒５条西４丁目８７番１６
｢八軒５条西４－１－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
３３ｍ高度地区


(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の店舗等が
建ち並ぶ道道沿いの
商業地域		 北東20m道道 水道、ガス、下水 琴似

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ道道 交通

施設		 琴似駅北東方

1.2km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 下手稲通沿線で店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。堅調な不動産投資需要を背景に今後
も地価は緩やかな上昇傾向が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西区及び周辺の幹線街路沿いの路線商業地一円である。需要者の中心は沿道サービス型の企業で各種小売
店舗経営者やコンビニ、ドラッグストア等の郊外型店舗事業者等である。標準地の存する八軒西は令和７年１０月時点
で人口が１７９００人を超え世帯数も上昇しており潜在的に不動産需要の高い地域である。市場の中心となる価格帯は
１㎡当たり１４万円前後であるが、土地面積、建物の用途・規模により中心的な価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は関連性が強く信頼性の高い取引事例を収集・分析した結果客観的な価格を導き出せた。一方、収益価格は近
年の建築費及び人件費の異常な高騰に対し、賃料がその上昇分に追随出来ない遅効性があるため低位に求められた。鑑
定評価額の決定では、市場の客観的な市場実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格
を参考に、下手稲通りの地価動向にも十分配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 5-9                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    131,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.9]		 [100.0]
100		 143,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の上昇及び物価高による住宅取得状況の
変化並びに、建築資材及び人件費の高騰など
不動産需要への影響が今後懸念される。


昔からの道道沿線の商業地域で、地域要因に
特段の変動はなく、今後も現状維持が見受け
られ、地価は昨年より若干低めに上昇傾向が
転換された。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１３
１１１０７
-115001		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東18m市道、
南西7.2m、
角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
b １２６１３
１１１０７
-111013		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,160)
c １２６１３
１１１０７
-111017		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西10.8m市
道、中間画地
２中専
１８ｍ高度地区
(60,200)
d １２６１３
１１１０７
-111010		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6m道路、
中間画地
２中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
174,139  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
166,842 		 100
[ 106.1]
157,250 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
157,000 
b (　           ) 
146,424  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
144,260 		 100
[  97.5]
147,959 
148,000 
c (　           ) 
158,969  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
156,620 		 100
[  98.0]
159,816 
160,000 
d (　           ) 
122,381  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.5]
121,772 		 100
[  94.0]
129,545 
130,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    142,000 円／㎡]  



札幌西 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,482,615 
1,648,063 
5,834,552 
5,013,200 
821,352 		 （　0.9410）
772,892 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     20,339,263 円　　　　（　     77,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 132.00 Ｓ3 396.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
３３ｍ高度地区
 90 ％   200 ％   200 ％   261 ㎡     13.3 m x   19.6 m  前面道路：道道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から１階フロア貸し店舗、２・３階を共同住宅、２ＬＤＫ、平均専有面積約５７㎡総戸数４戸、駐車場４台を想定。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 この種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.00 
86.7 
114.50 
2,195 
251,328 		 3.0  753,984 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
132.00 
86.7 
114.50 
1,590 
182,055 		 1.0  182,055 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
396.00 
86.7 
343.50 

615,438 		 1,118,094 
0 
⑨年額支払賃料        615,438 円　×　12ヶ月　＝　       7,385,256 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     343.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,385,256 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       393,263 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,471,993 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,118,094 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,622 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,482,615 円　　　　（　        28,669 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,195 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 377,500 円  　　　　     75,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 393,263 円  　　　        7,865,256　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       84,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      641,700 円  　　　　     75,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        75,500 円  　　　　     75,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,500 円  　　　　     75,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,648,063 円　（　　　　　　         6,314 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9410    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     396.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0664     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,013,200 円  
（　　　　　        19,208 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,482,615 円      
②総費用 1,648,063 円      
③純収益　①－② 5,834,552 円      
④建物等に帰属する純収益 5,013,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 821,352 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 772,892 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,961 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,339,263 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区八軒五条西四丁目８７番１６
 4313000047353-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考