別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
札幌西 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-4 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.
鑑定評価額 95,400,000 円  １㎡当たりの価格 206,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区山の手１条７丁目３１番
｢山の手１条７－４－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 463  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
２７ｍ高度地区


(70,200)

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 店舗、共同住宅等が
建ち並ぶ道道沿いの
商業地域		 北東20m道道、北西側道 水道、ガス、下水 西２８丁目

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ道道 交通

施設		 西２８丁目駅北西方

1.5km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
２７ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部へのアクセスの良い立地条件、街路条件等により、商業用途のみならず共同住宅の需要も見られ、地価
は上昇傾向である。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    206,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区内の商業地域であると判断する。需要者は地元に地縁性を持つ法人等が多いと思料される。店舗、
共同住宅等が建ち並ぶ道道沿いの路線商業地域であり、市中心部に比較的近い立地条件等から、業務系の用途のみなら
ず共同住宅需要等も見込まれる地域であり、地価水準は堅調に推移すると判断する。商業地域は利用規模・用途等によ
り幅があるが、需要の中心価格帯は、１４０坪程度の土地で概ね９，５００万円前後と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 道道沿いの路線商業地域に所在し、取引においては自用店舗等の取引のほか、収益目的での取引も見られるが、土地価
格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、また、建築費の高騰等により、収益価格は低位に試算された。試
算価格の調整にあたっては、複数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量
して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    146,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.2]		 [105.0]
100		 211,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇の兆しが見える中、建築費も高値で
推移し、労働力不足も依然解消されず、一般
的要因は目を離せない状態が続いている。


市中心部へほど近い立地条件等により、商業
系用途のみならず共同住宅等の需要も見込ま
れる地域で、地価は概ね堅調に推移するもの
と予測される。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１２
３１１０７
-595101		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東23m道道、
北西18m、
角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
b １２６１２
５１１０７
-597004		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m道道、
北西10m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(70,200)
c １２６１２
６１１０７
-115201		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東25m道道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
駐車付置義務
(90,300)
d １２６１３
１１１０７
-115001		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東18m市道、
南西7.2m、
角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
e １２６１６
６１１０７
-515004		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東8m市道、
中間画地
近商
６０ｍ高度地区
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
174,333  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 107.0]
188,815 		 100
[  86.8]
217,529 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
228,000 
b (　           ) 
199,257  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
196,355 		 100
[ 107.1]
183,338 
193,000 
c (　           ) 
233,486  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
261,764 		 100
[ 137.2]
190,790 
200,000 
d (　           ) 
174,139  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
166,842 		 100
[  99.0]
168,527 
177,000 
e (　           ) 
233,779  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
237,519 		 100
[ 106.4]
223,232 
234,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    206,000 円／㎡]  



札幌西 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,627,467 
3,854,852 
13,772,615 
10,622,500 
3,150,115 		 （　0.9514）
2,997,019 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     78,868,921 円　　　　（　    170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 300.60 ＲＣ4 905.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
２７ｍ高度地区
 70 ％   200 ％   200 ％   463 ㎡     20.4 m x   22.8 m  前面道路：道道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～４階２ＤＫ（平均専有面積約５４㎡、９戸）、駐車場６台を想定した。 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 この種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.60 
92.5 
278.10 
2,400 
667,440 		 3.0  2,002,320 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
201.50 
80.4 
162.00 
1,680 
272,160 		 1.0  272,160 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
905.10 
84.4 
764.10 

1,483,920 		 2,818,800 
0 
⑨年額支払賃料      1,483,920 円　×　12ヶ月　＝　      17,807,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     764.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,807,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       926,352 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,600,688 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,818,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,779 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,627,467 円　　　　（　        38,072 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,681 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,680 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 875,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 926,352 円  　　　       18,527,040　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      216,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,487,500 円  　　　　    175,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,854,852 円　（　　　　　　         8,326 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 175,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     905.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,622,500 円  
（　　　　　        22,943 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,627,467 円      
②総費用 3,854,852 円      
③純収益　①－② 13,772,615 円      
④建物等に帰属する純収益 10,622,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,150,115 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,997,019 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,473 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,868,921 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区山の手一条七丁目３１番
 4313000008398-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
札幌西 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 5-4 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.
鑑定評価額 95,400,000 円  １㎡当たりの価格 206,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区山の手１条７丁目３１番
｢山の手１条７－４－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 463  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
２７ｍ高度地区


(70,200)

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 店舗、共同住宅等が
建ち並ぶ道道沿いの
商業地域		 北東20m道道、北西側道 水道、ガス、下水 西２８丁目

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ道道 交通

施設		 西２８丁目駅北西方

1.5km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
２７ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 道道西野白石線（山の手通）沿線に店舗、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。格別な変動要因はなく、
堅調な不動産投資需要を背景に今後も地価は緩やかな上昇傾向が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    206,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌市内の路線商業地域一円と把握した。山の手通り沿線で交通量も多い。需要者の中心は店舗、営業所
等の取得を目的とする事業者や不動産開発業者が中心である。幹線道路沿線で売却物件が少ないことから、マンション
用地等は高値取引も散見される地区で、現在の建築費及び人件費の高騰があっても不動産需要は継続している。市場の
中心となる価格帯は、画地規模や条件等により異なることから特定の価格把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は山の手地区の商業及び混在地区の取引事例を収集し説得力の有る客観的な価格を算定出来た。一方、収益価
格は近年の建築資材及び人件費の異常な高騰に賃料が追随出来なく低位に算定された、鑑定評価額の決定では、市場の
実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を参考に、山の手通りの地価動向にも十分
配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    146,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 [105.0]
100		 206,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費及び人件費の高騰のほか、金利の上昇
、物価高が企業の設備投資を控えるなど不動
産需要を左右し、最終的に不動産価格に影響
を及ぼしている。

地域要因に特段の変動はなく、山の手通沿い
の堅調な不動産需要を背景に地価は上昇傾向
が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１２
６１１０７
-591210		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
b １２６１２
６１１０７
-591207		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
北東6m、
二方路
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
c １２６１２
６１１０７
-595202		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東27m道道、
南西8m、
二方路
近商
２７ｍ高度地区
(100,200)
d １２６１２
６１１０７
-591206		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6.6m市道
、中間画地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
183,847  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
178,921 		 100
[  94.0]
190,341 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
200,000 
b (　           ) 
180,489  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.2]
178,215 		 100
[  96.0]
185,641 
195,000 
c (　           ) 
182,241  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
178,211 		 100
[ 102.0]
174,717 
183,000 
d (　           ) 
222,859  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
217,314 		 100
[  94.0]
231,185 
243,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    206,000 円／㎡]  



札幌西 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,042,396 
3,501,121 
13,541,275 
10,743,900 
2,797,375 		 （　0.9514）
2,661,423 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     70,037,447 円　　　　（　    151,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 300.60 ＲＣ4 905.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
２７ｍ高度地区
 70 ％   200 ％   200 ％   463 ㎡     20.4 m x   22.8 m  前面道路：道道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～４階２ＤＫ（平均専有面積約５４㎡、９戸）、駐車場６台を想定した。 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 この種建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.60 
92.5 
278.10 
2,270 
631,287 		 3.0  1,893,861 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
201.50 
80.4 
162.00 
1,649 
267,138 		 1.0  267,138 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
905.10 
84.4 
764.10 

1,432,701 		 2,695,275 
0 
⑨年額支払賃料      1,432,701 円　×　12ヶ月　＝　      17,192,412 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     764.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,192,412 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       895,621 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,016,791 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,695,275 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,605 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,042,396 円　　　　（　        36,809 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,649 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 531,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 895,621 円  　　　       17,912,412　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      216,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,504,500 円  　　　　    177,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,501,121 円　（　　　　　　         7,562 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 177,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     905.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,743,900 円  
（　　　　　        23,205 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,042,396 円      
②総費用 3,501,121 円      
③純収益　①－② 13,541,275 円      
④建物等に帰属する純収益 10,743,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,797,375 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,661,423 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,748 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,037,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     151,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区山の手一条七丁目３１番
 4313000008398-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考