令和8年1月14日　提出 札幌西 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -27 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.

鑑定評価額 44,800,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区山の手７条７丁目６９番 ｢山の手７条７－７－２８｣ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 風致地区 １８ｍ高度地区 (40,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 発寒南 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　６ ｍ市道 交通 施設 発寒南駅南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (40,200) 風致地区 １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 風致地区内において中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な戸建住宅地域として、当面現状を推移すると予測する。宅 地需要は底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区内の比較的生活利便性に優れる住宅地域一円であり、とりわけ山の手地区との関連が強い。需要者の 中心は、戸建住宅の取得を目的とする札幌市内在住の個人である。標準地周辺は山の手地区の北西端付近に位置し、琴 似発寒川を挟んで西野地区に隣接する地域である。住宅地として人気のある山の手地区の一角に所在することから、底 堅い需要があるとみられる。需要の中心となる市場価格帯は土地面積３００㎡程度で４，０００万円前後とみる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ風致地区内の住宅地域であり、自己所有の戸建住宅が大半を占める。アパート等の収益物件 はほぼ見られず賃貸市場は未成熟である。また、取引は自己使用目的の物件が中心であることから、収益価格を試算す ることができなかった。よって、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を 踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.5] 100 [ 88.2] [101.5] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    133,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰などから、郊外住宅地への需要 が弱まってきているが、利便性良好な地域に 対する需要は底堅く推移している。 人気のある山の手地区の一角に位置し、宅地 需要は底堅いとみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  -6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％