令和8年1月16日　提出 札幌西 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -20 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 20,900,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区八軒９条西６丁目３４７番５８ ｢八軒９条西６－６－２０｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） １８ｍ高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 環境の良い住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 発寒南 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　８ ｍ市道 交通 施設 発寒南駅北東方 2.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 下手稲通背後の一般住宅地域で戸建住宅のほか賃貸マンション等が見受けられる。格別の要因の変動はなく、下 手稲通における利便施設の充実などから土地需要は堅調で、今後も地価の上昇傾向は続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として八軒西地区の戸建住宅地域であり、需要者は市内の居住者が大半を占める。八軒西地区全体の人 口・世帯数は令和７年１０月１日を基準に昨年より人口は約０．４％、世帯数で約１．１％の上昇傾向にある。標準地 の八軒９条西６丁目は人口で約３％の減少で、世帯数も２世帯減少している。当該地域は最寄り駅への接近性は劣るが 、下手稲通が近くスーパーなどの良好な利便施設の利用が可能で、地価は昨年とほぼ同様の上昇率が見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心にアパートも散見される住宅地域である。最寄り駅のＪＲ八軒駅からは徒歩で約２０分以上 要するため、アパート等の集積は少なく賃貸市場は成熟していないことから、収益価格の試算を断念した。一方、比準 価格は比較検証性の高い取引事例で適切に市場を反映した価格と云える。自己使用目的での不動産取引が支配的である 地域の現状を鑑み、客観的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を行い鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.5] 100 [109.8] [104.5] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利の上昇及び物価高による住宅取得状況の 変化並びに、建築資材及び人件費の高騰など 不動産需要への影響が今後懸念される。 熟成した住宅地で、地域要因に格別の変動要 因はなく、一般要因の影響を受けて地価は緩 やかな上昇に転換している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％