別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌西 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 -12 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.
鑑定評価額 61,800,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区発寒７条１１丁目６９４番２４
｢発寒７条１１－３－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 368  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ4F1B		 共同住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南東8m市道 水道、下水 宮の沢

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.3 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　８ｍ
市道		 交通

施設		 宮の沢駅北東方

450m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄宮の沢駅から徒歩圏にある利便性が良好な住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状のまま
推移するものと予測する。地価水準は上昇傾向が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、札幌新道の北側に位置する住宅地域一円。主たる需要者は戸建住宅及び共同住宅の所有を目的とする個
人又は戸建住宅及び共同住宅の建築、販売、所有等を目的とする法人等となる。幹線背後地に位置しており、地下鉄駅
及びＪＲ駅の徒歩圏に位置し、住宅需要は比較的堅調、地価は上昇傾向が継続している。取引の中心は、土地は３７０
㎡前後で、６２００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地下鉄駅及びＪＲ駅徒歩圏に位置する地域で、周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、想定された建物では、建
築費高騰等により膨らんだ投資額に見合う収益が確保されないことから、収益価格は低位に求められた。収益還元法は
想定部分も多く、想定建物の内容等によりばらつきがあるものであり、本件においては、売買市場の実態を反映した比
準価格を重視し、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    139,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[106.0]		 100
[ 84.5]		 [104.5]
100		 167,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰が続く中、金利の上昇懸念も働き
住宅需要は郊外地は弱まり、商業地は観光客
の入込増加から物販、飲食とも堅調だが、建
築費高騰が問題。

西区は地下鉄及びＪＲ駅徒歩圏、幹線背後地
等の地域では不動産需要は堅調。郊外地及び
傾斜地の不動産需要は弱まっており、差が明
確化している。

特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１６
６１１０７
-111014		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
駐車付置義務
(60,200)
b １２６１３
１１１０７
-117002		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東10.8m市
道、
南西5.5m、
角地
準工
３３ｍ高度地区
(60,200)
c １２６１６
６１１０７
-511013		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東7m市道、
北8m、角地
準住居
４５ｍ高度地区
駐車付置義務
(70,200)
d １２６１６
６１１０７
-111033		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10m市道、
西4m、二方路
２中専
３３ｍ高度地区
駐車付置義務
(60,200)
e １２６１６
６１１０７
-111005		 札幌市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m市道、
中間画地
２中専
駐車付置義務
３３ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,345  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
131,432 		 100
[  79.1]
166,159 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
174,000 
b (　           ) 
201,779  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.7]
183,937 		 100
[  90.9]
202,351 
211,000 
c (　           ) 
97,321  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 108.2]
129,650 		 100
[  78.7]
164,740 
172,000 
d (　           ) 
108,871  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.7]
144,250 		 100
[  90.0]
160,278 
167,000 
e (　           ) 
118,699  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
117,646 		 100
[  98.8]
119,075 
124,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -24.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



札幌西 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,661,716 
2,333,646 
8,328,070 
6,751,800 
1,576,270 		 （　0.9505）
1,498,245 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     38,416,538 円　　　　（　    104,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 154.00 ＲＣ4 616.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   368 ㎡     17.3 m x   21.3 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＬＤＫ（約６７㎡）、各階２戸全８戸の共同住宅、ＥＶ付き、駐車場５台を想定した。 ⑦有効率　  86.9 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
154.00 
86.9 
133.83 
1,580 
211,451 		 1.0  211,451 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
154.00 
86.9 
133.83 
1,620 
216,805 		 1.0  216,805 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
154.00 
86.9 
133.83 
1,650 
220,820 		 1.0  220,820 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
154.00 
86.9 
133.83 
1,680 
224,834 		 1.0  224,834 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
616.00 
86.9 
535.32 

873,910 		 873,910 
0 
⑨年額支払賃料        873,910 円　×　12ヶ月　＝　      10,486,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     535.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,486,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       560,346 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,646,574 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           873,910 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,302 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    720,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         6,840 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,661,716 円　　　　（　        28,972 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,621 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,620 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 363,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 560,346 円  　　　       11,206,920　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,028,500 円  　　　　    121,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,333,646 円　（　　　　　　         6,341 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 121,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     616.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0558     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 45 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,751,800 円  
（　　　　　        18,347 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,661,716 円      
②総費用 2,333,646 円      
③純収益　①－② 8,328,070 円      
④建物等に帰属する純収益 6,751,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,576,270 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,498,245 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,071 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,416,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     104,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区発寒七条十一丁目６９４番２４
 4313000023416-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
札幌西 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌西 -12 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　流田　有啓   TEL.
鑑定評価額 61,500,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市西区発寒７条１１丁目６９４番２４
｢発寒７条１１－３－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 368  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ4F1B		 共同住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南東8m市道 水道、下水 宮の沢

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.3 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　８ｍ
市道		 交通

施設		 宮の沢駅北東方

450m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄宮の沢駅から徒歩圏に位置し利便性が良く、戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地下鉄徒歩
圏の需要は底堅いが、地価は上昇率が縮小し、緩やかな上昇基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、発寒地区及び宮の沢地区を中心とした地下鉄及びＪＲ駅徒歩可能圏に所在する西区内の住宅地域である
。需要者の中心は札幌市内のエンドユーザーの他、アパート等収益物件目的の事業者等も多いと思料される。地下鉄徒
歩可能圏内の住宅地域は、生活利便性の良さから、戸建住宅用地及びアパート用地等として需要が依然堅調であり、地
価水準は上昇傾向である。土地価格は約１１０坪程度で概ね６０００万円前後が需要の中心と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ地下鉄駅徒歩圏内の地域であり、取引においては自用目的の取引のほか収益目的での
取引も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、また、建築費の高騰等により、収益価
格は低位に試算された。試算価格の調整にあたっては、複数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌西 -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    139,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[106.0]		 100
[ 84.5]		 [104.5]
100		 167,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇の兆しが見える中、建築費も高値で
推移し、労働力不足も依然続いており、一般
的要因は目を離せない様相を見せている。


地下鉄駅徒歩圏内にあり生活利便性良好な当
該住宅地の需要は堅調であり、地価水準は上
昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌西 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１６
６１１０７
-111001		 札幌市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.6m市道、
中間画地
２中専
３３ｍ高度地区
駐車付置義務
(60,200)
b １２６１６
６１１０７
-111003		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.5m市道、
西5.5m、角地
１住居
３３ｍ高度地区
駐車付置義務
(60,200)
c １２６１６
６１１０７
-111011		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
駐車付置義務
(60,200)
d １２６１６
６１１０７
-111017		 札幌市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
駐車付置義務
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
171,053  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
162,984 		 100
[  96.0]
169,775 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
177,000 
b (　           ) 
156,866  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
149,467 		 100
[  99.8]
149,767 
157,000 
c (　           ) 
158,925  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
158,925 		 100
[  96.0]
165,547 
173,000 
d (　           ) 
174,242  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
175,113 		 100
[  97.0]
180,529 
189,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    167,000 円／㎡]  



札幌西 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,512,070 
2,215,381 
8,296,689 
6,751,800 
1,544,889 		 （　0.9505）
1,468,417 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     37,651,718 円　　　　（　    102,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌西 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 154.00 ＲＣ4 616.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   368 ㎡     17.3 m x   21.3 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＬＤＫ（約６７㎡）、各階２戸全８戸の共同住宅、ＥＶ付き、駐車場５台を想定した。 ⑦有効率　  86.9 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
154.00 
86.9 
133.83 
1,580 
211,451 		 1.0  211,451 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
154.00 
86.9 
133.83 
1,532 
205,028 		 1.0  205,028 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
154.00 
86.9 
133.83 
1,640 
219,481 		 1.0  219,481 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
154.00 
86.9 
133.83 
1,680 
224,834 		 1.0  224,834 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
616.00 
86.9 
535.32 

860,794 		 860,794 
0 
⑨年額支払賃料        860,794 円　×　12ヶ月　＝　      10,329,528 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     535.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,329,528 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       552,476 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,497,052 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           860,794 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,178 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    720,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         6,840 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,512,070 円　　　　（　        28,565 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,533 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,532 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌西 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 363,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 441,981 円  　　　       11,049,528　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,028,500 円  　　　　    121,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       121,000 円  　　　　    121,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,215,381 円　（　　　　　　         6,020 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 121,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     616.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0558     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 45 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,751,800 円  
（　　　　　        18,347 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,512,070 円      
②総費用 2,215,381 円      
③純収益　①－② 8,296,689 円      
④建物等に帰属する純収益 6,751,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,544,889 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,468,417 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,990 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,651,718 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     102,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌西 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市西区発寒七条十一丁目６９４番２４
 4313000023416-0000
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備考