鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
札幌西 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 -7

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　石川　雅啓

TEL.

鑑定評価額

9,560,000 円

１㎡当たりの価格

55,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月11日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区宮の沢４条３丁目４９２番２６９｢宮の沢４条３－４－２３｣				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）１８ｍ高度地区
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	宮の沢 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 70 ｍ、南 70 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

　基準方位　北　８
ｍ市道

交通

施設

宮の沢駅南西方

2.0km

法令

規制

１中専
(60,200)
１８ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

宮の沢地区の山側の高台の閑静な住宅地で、良好な住環境を維持している住宅地域である。特段な変動要因は無
く、地価は概ね横ばいで推移すると考えられる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内西区の郊外の一般住宅地域が圏域である。需要者の中心は市内在住の個人が主である。宮の沢地区全
体での人口は令和７年１０月１日を基準に昨年より約３．１％減少であるが世帯数は約１．３％の伸びである。宮の沢
４条３丁目は山側に位置しており、交通の便が若干劣るが、人口は僅かであるが増えている。価格面で割安感のある宮
の沢地区は昨年同様一定の需要が見込まれ安定的な横ばい傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、主として戸建住宅により構成されている地域である。標準地は傾斜地の戸建住宅地域に存し、交通の利便
性も劣り、用途地域が１低専であるためアパート等が乏しく収益価格の適用は断念した。鑑定評価額の決定にあたって
は、実勢価値を適切に反映している比準価格を標準とし、建築資材高騰等の社会状況も勘案し、単価と総額との関連の
適否を踏まえ、代表標準地との検討を行い比準価格を以って鑑定評価額として上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌西 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 94.0]

[104.5]
100

55,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金利の上昇及び物価高による住宅取得状況の
変化並びに、建築資材及び人件費の高騰など
不動産需要への影響が今後懸念される。

地域要因に特段の変動は見受けられないが、
需給状況は若干弱含みで地価は横ばいに転換
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１２６１１０７ -591005	札幌市西区		更地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		１低専北側斜線高度地区 (50,80)
b	１２６１３１１１０７ -591003	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	南東11m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
c	１２６１３１１１０７ -591008	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	１２６１３１１１０７ -111007	札幌市西区		更地	（　）	ほぼ整形	南西9m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e	１２６１２６１１０７ -111125	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北西14.5m市道、北東8m、角地		１住居１８ｍ高度地区駐車付置義務 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,400	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	51,510	100 [ 98.0]	52,561	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	54,900
b	(　 ) 84,567	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	80,925	100 [ 132.6]	61,029		63,800
c	(　 ) 86,433	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	85,156	100 [ 130.0]	65,505		68,500
d	(　 ) 89,886	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	86,015	100 [ 130.0]	66,165		69,100
e	(　 ) 31,982	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 60.0]	100 [ 106.6]	50,303	100 [ 96.9]	51,912		54,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,900 円／㎡]

札幌西 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,418,810	454,171	1,964,639	1,700,300	264,339	（　0.9742） 257,519	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	6,437,975 円　　　　（　 37,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	83.30	Ｗ2	166.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専１８ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	171 ㎡	11.8 m x 14.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から単身者向けアパート、１ＬＤＫ、平均専有面積約３５㎡、各階２戸、総戸数４戸、駐車場４台分を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

この種建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	83.30	85.0	70.80	1,250	88,500	1.0	88,500
							0.0	0
2～ 2	住宅	83.30	85.0	70.81	1,349	95,523	1.0	95,523
							0.0	0
～

～

～

計		166.60	85.0	141.61		184,023		184,023
								0

⑨年額支払賃料	184,023 円　×　12ヶ月　＝　 2,208,276 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 141.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,208,276 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 127,214 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,417,062 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	184,023 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,748 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,418,810 円　　　　（　 14,145 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,349 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,500 円	24,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	101,771 円	2,544,276　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 208,200 円	24,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 454,171 円　（　　　　　　 2,656 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,500,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 166.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0792 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,700,300 円（　　　　　 9,943 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,418,810 円
②総費用	454,171 円
③純収益　①－②	1,964,639 円
④建物等に帰属する純収益	1,700,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	264,339 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	257,519 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,506 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,437,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌西 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市西区宮の沢四条三丁目４９２番２６９	4313000098407-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
札幌西 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 -7

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　上杉　孝也

TEL.

鑑定評価額

9,560,000 円

１㎡当たりの価格

55,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区宮の沢４条３丁目４９２番２６９｢宮の沢４条３－４－２３｣				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）１８ｍ高度地区
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	宮の沢 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 70 ｍ、南 70 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

宮の沢駅南西方

2.0km

法令

規制

１中専
(60,200)
１８ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

宮丘公園近くの傾斜地の住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する
。傾斜地に存し需要は弱含みで地価水準は横ばいで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西区を中心として傾斜地に位置する住宅地域一円となる。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする
個人又は戸建住宅の建築、販売、所有等を目的とする法人等となる。住宅需要が弱まっている中、特に傾斜地及び郊外
地の需要に影響がうかがえることから、地価は横ばいから微減傾向となっている。取引の中心は、土地は１７０㎡前後
で、９６０万円程度となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

傾斜地の住宅地域で、周辺は戸建住宅がほとんどであり、取引は自用目的が中心となっている。容積率等から収益物件
も建築可能であるが、周辺の土地区画の規模等から想定された建物では、投資額に対して得られる収益が低位となった
。収益還元法は想定部分も多く、想定建物の内容等によりばらつきがあるため、本件では売買市場の実態を反映した比
準価格を重視し、収益価格は参考として、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌西 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 94.2]

[104.5]
100

55,500

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費高騰が続く中、金利の上昇懸念も働き
住宅需要は郊外地は弱まり、商業地は観光客
の入込増加から物販、飲食とも堅調だが、建
築費高騰が問題。

西区は地下鉄及びＪＲ駅徒歩圏、幹線背後地
等の地域では不動産需要は堅調。郊外地及び
傾斜地の不動産需要は弱まっており、差が明
確化している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　  -5.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１３１１１０７ -111026	札幌市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10.8m市道、中間画地		１中専２７ｍ高度地区 (60,200)
b	１２６１３１１１０７ -591008	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北東9m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	１２６１２６１１０７ -591008	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	西6m私道、中間画地		１低専北側斜線高度地区 (50,80)
d	１２６１３１１１０７ -111024	札幌市西区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東5.2m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,865	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	64,943	100 [ 133.2]	48,756	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	51,000
b	(　 ) 86,433	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	85,156	100 [ 149.9]	56,809		59,400
c	(　 ) 40,782	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	40,346	100 [ 68.4]	58,985		61,600
d	(　 ) 34,986	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	33,479	100 [ 118.7]	28,205		29,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,500 円／㎡]

札幌西 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,498,620	449,346	2,049,274	1,790,520	258,754	（　0.9742） 252,078	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	6,301,950 円　　　　（　 36,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	83.30	Ｗ2	166.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専１８ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	171 ㎡	11.8 m x 14.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（約３３㎡）、各階２戸、総戸数４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	83.30	85.0	70.80	1,349	95,509	1.0	95,509
							0.0	0
～

～

～

～

計		166.60	85.0	141.60		191,018		191,018
								0

⑨年額支払賃料	191,018 円　×　12ヶ月　＝　 2,292,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 141.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,292,216 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 131,411 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,496,805 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	191,018 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,815 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,498,620 円　　　　（　 14,612 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,349 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,400 円	25,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	78,846 円	2,628,216　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 219,300 円	25,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 449,346 円　（　　　　　　 2,628 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,800,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 166.60 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 45 ％　＋　0.0792 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,790,520 円（　　　　　 10,471 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,498,620 円
②総費用	449,346 円
③純収益　①－②	2,049,274 円
④建物等に帰属する純収益	1,790,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	258,754 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	252,078 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,474 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,301,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌西 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市西区宮の沢四条三丁目４９２番２６９	4313000098407-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考