令和8年1月14日　提出 札幌西 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -4 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区発寒７条７丁目５６６番３５ ｢発寒７条７－３－３｣ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅にア パート等が見られる 住宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 宮の沢 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 宮の沢駅東方 1.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄・ＪＲ駅徒歩圏内、小規模一般住宅が建つ。小中学校・商業店舗に近く住環境が優れ、今後も同様な地域 性を維持と予測。地価は安定傾向で推移、但し、今後は金利動向・物価高等の不透明要因が懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は主として地下鉄東西線とＪＲ函館本線に挟まれた発寒地区住宅地一円である。需要者の中心は札幌 市在住の中堅層が多く、戸建住宅に対する需要は堅調である。地下鉄徒歩圏内であり、商業施設、病院等へのアクセス も良く、生活利便性は良好。標準地周辺では、宅地分割による小規模な土地の建売住宅も増えている。近時の地価は安 定傾向で推移。中心となる市場価格帯は、新築物件で４５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は比較的画地規模が小さいが利便性良好な住宅地域で、区内では人気の高いエリアである。周辺では画地 規模から収益目的のアパート等としての利用はあまり見られず、取引も殆どが自用目的であるので、賃貸市場が未成熟 であり適切な収益事例を得られないため、収益法を採用しなかった。市場価格を反映する規範性の高い比準価格を中心 に、地域の価格動向を勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内宅地需要は引き続き堅調、駅徒歩圏から 郊外地区まで概ね地価は安定傾向にあるが、 今後は建築費の高騰・貸出金利変動等の影響 が注視される。 地下鉄駅・ＪＲ駅に近く、周辺の住環境は良 好、宅地需要は安定、当面は同様の傾向で推 移すると判断。地価は概ね安定傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％