令和8年1月15日　提出 札幌西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌西 -3 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　上杉　孝也   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市西区発寒１２条５丁目１０１６番４２ ｢発寒１２条５－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅の中にア パート等が見られる 住宅地域 南6m市道 水道、下水 宮の沢 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 宮の沢駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 発寒地区の工業団地に近い住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測す る。地価水準は上昇傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、札幌新道の北側に位置する住宅地域一円。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人又は戸建住 宅の建築、販売、所有等を目的とする法人等となる。幹線背後地に位置しており、ＪＲ駅から若干距離があるが、平坦 な地域であることから、住宅需要は比較的堅調、地価は上昇傾向が継続している。取引の中心は、土地は１３０㎡前後 で、１４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 発寒地区の住宅地域で、周辺は戸建住宅がほとんどであり、取引は自用目的が中心となっている。また戸建住宅の賃貸 借もほとんど見られない。容積率等からはアパート等の収益物件も建築可能であるが、周辺の土地区画の規模等から想 定された建物では、投資額に対して得られる収益が低位となり、収益還元法は適用を断念した。本件では売買市場の実 態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌西 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.5] 100 [115.0] [106.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰が続く中、金利の上昇懸念も働き 住宅需要は郊外地は弱まり、商業地は観光客 の入込増加から物販、飲食とも堅調だが、建 築費高騰が問題。 西区は地下鉄及びＪＲ駅徒歩圏、幹線背後地 等の地域では不動産需要は堅調。郊外地及び 傾斜地の不動産需要は弱まっており、差が明 確化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％