別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
札幌南 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌南 5-11 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.
鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市南区定山渓温泉東３丁目２２８番１３外
 ②地積
　(㎡)		 699  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防 国立公(普通)
（その他）



(90,400)
不整形
1.5:1		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ国道沿いの
商業地域		 南東27m国道 水道、下水 真駒内

18.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 真駒内駅南西方

18.0km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 国立公(普通)
⑤地域要因の将
　来予測		 拡幅工事により利便性が向上した国道沿いに、小売店補等が見られる路線商業地域で、今後も同様に推移するも
のと予測する。開発意欲は高く、地価は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は定山渓地区及び南区郊外の路線商業地域一円。需要者の中心は各種小売店舗地としての営業を目的とする
個人及び法人である。車両交通量の多い国道沿いであることに加えて日帰り客を中心に観光客入込数は堅調で、国道拡
幅による環境良化により商況の回復が続く。物件の用途や利用規模等により幅があり市場の中心価格帯を把握すること
は難しいが、土地単価で坪９～１０万円程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の不動産市場を反映した価格であるが、収益価格は現実的な建物を想定して算定を行ったが地域の特性
から賃貸市場の成熟度が低いため、賃料水準が土地価格に見合わず収益価格は低く求められた。よって比準価格を標準
として収益価格を関連づけ、さらに当該地域における需給動向を考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地下鉄やＪＲ沿線を中心に宅地需要は堅調で
あるが、建築費の高騰等も影響し土地取引も
低減傾向で地価の上昇傾向は弱まりつつある
。

国道の拡幅等による環境良化や利便性の向上
に加えて、日帰り客を中心に観光客入込数も
堅調で土地需要も増加している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌南 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１４
２１１０６
-595004		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西27m国道、
中間画地
商業
土砂災害警戒区域
(90,400)
b １２６１４
２１１０６
-595006		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m市道、
中間画地
商業
土砂災害警戒区域
(90,400)
c １２６１４
２１１０６
-111007		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
西8m、南8m、
三方路
２住居

(60,200)
d １２６１４
２１１０６
-595003		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
北西7.3m、
角地
商業
土砂災害警戒区域
(100,400)
e １２６１４
２１１０６
-595008		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西27m国道、
中間画地
商業
土砂災害警戒区域
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,658  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  56.0]
24,780 		 100
[  92.0]
26,935 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
26,100 
b (　           ) 
19,309  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
23,284 		 100
[  80.6]
28,888 
28,000 
c (　           ) 
20,989  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.7]
19,976 		 100
[  68.6]
29,120 
28,200 
d (　           ) 
13,411  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
12,763 		 100
[  52.8]
24,172 
23,400 
e (　           ) 
38,778  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,243 		 100
[  92.0]
42,655 
41,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -44.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,800 円／㎡]  



札幌南 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,693,619 
1,486,752 
5,206,867 
4,619,160 
587,707 		 （　0.9435）
554,502 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     14,218,000 円　　　　（　     20,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌南 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 273.45 Ｓ2 425.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   699 ㎡     34.0 m x   23.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階は３ＬＤＫを１戸想定した。 ⑦有効率　  86.8 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
273.45 
84.9 
232.16 
1,850 
429,496 		 3.0  1,288,488 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
152.25 
90.1 
137.18 
1,280 
175,590 		 1.0  175,590 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
425.70 
86.8 
369.34 

605,086 		 1,464,078 
0 
⑨年額支払賃料        605,086 円　×　12ヶ月　＝　       7,261,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     369.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,261,032 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       580,883 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,680,149 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,464,078 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,470 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,693,619 円　　　　（　         9,576 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,281 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,280 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌南 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 210,600 円  　　　　     70,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 363,052 円  　　　        7,261,032　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      105,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      596,700 円  　　　　     70,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       140,400 円  　　　　     70,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,200 円  　　　　     70,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,486,752 円　（　　　　　　         2,127 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9435    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     425.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,619,160 円  
（　　　　　         6,608 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,693,619 円      
②総費用 1,486,752 円      
③純収益　①－② 5,206,867 円      
④建物等に帰属する純収益 4,619,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 587,707 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 554,502 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          793 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,218,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌南 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市南区定山渓温泉東三丁目２２８番１３
 4307000229486-0000
2 　札幌市南区定山渓温泉東三丁目２２８番１４
 4307000229487-0000
3 　札幌市南区定山渓温泉東三丁目２２８番１５
 4307000229488-0000
4 　札幌市南区定山渓温泉東三丁目２２８番２８
 4307000229501-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
札幌南 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌南 5-11 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.
鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市南区定山渓温泉東３丁目２２８番１３外
 ②地積
　(㎡)		 699  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防 国立公(普通)
（その他）



(90,400)
不整形
1.5:1		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ国道沿いの
商業地域		 南東27m国道 水道、下水 真駒内

18.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 真駒内駅南西方

18.0km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 国立公(普通)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの定山渓地区の小売店補等が連坦する路線商業地域である。国道の拡幅により交通事情が良くなり、イ
ンバウンドの回復も見込まれ定山渓温泉の利用客も戻りつつある事実から地価水準は上昇傾向が予測される。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌市郊外及び定山渓地区内の商業地域が圏域である。需要者の中心は定山渓温泉の小売店舗を経営する
個人及び道内外の法人である。インバウンドの回復をはじめ、国道の拡幅工事の完成から、定山渓温泉への利用者も増
加し不動産需要は上向きつつある。市場の中心価格は土地規模により様々であるため需要の軸となる価格帯は見いだす
ことが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 定山渓温泉地区の商業地より取引事例を収集し、適切な補修性を行い経済価値を適切に反映した比準価格を求める事が
出来た。収益価格算定では、新規出店の賃貸事例の把握は困難であったが、妥当と思われる賃料で収益価格を判定した
。しかし今後の収益の見通しが不確実であることから収益価格は相対的に精度が劣る。鑑定評価額の決定については、
現実的な取引事例を背景とした比準価格を標準とし、収益価格を参考とし上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費及び人件費の高騰のほか、金利の上昇
、物価高が企業の設備投資に影響を与え、最
終的に不動産価格に影響を及ぼしている。


国道の拡幅のほか、インバウンド回復など、
定山渓温泉地区の需要も高まり、地価の上昇
傾向が今後続いて行くものと見込まれる。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌南 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１４
２１１０６
-595007		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7.3m市道
、中間画地
商業

(90,400)
b １２６１４
２１１０６
-591035		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西18m国道、
中間画地
２住居
土砂災害警戒区域
土砂災警特別区域
(60,200)
c １２６１４
２１１０６
-595006		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m市道、
中間画地
商業
土砂災害警戒区域
(90,400)
d １２６１４
２１１０６
-595005		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東3.5m市道
、中間画地
商業
土砂災警特別区域
(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,630  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
28,175 		 100
[  94.0]
29,973 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
29,100 
b (　           ) 
25,608  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
25,507 		 100
[  93.8]
27,193 
26,400 
c (　           ) 
19,309  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
23,284 		 100
[  96.0]
24,254 
23,500 
d (　           ) 
21,699  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
27,054 		 100
[  80.8]
33,483 
32,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,800 円／㎡]  



札幌南 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,669,486 
1,510,436 
5,159,050 
4,586,260 
572,790 		 （　0.9435）
540,427 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     13,857,103 円　　　　（　     19,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌南 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 273.45 Ｓ2 425.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   699 ㎡     34.0 m x   23.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階はファミリータイプの賃貸住宅を想定した ⑦有効率　  86.8 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
273.45 
84.9 
232.20 
1,870 
434,214 		 3.0  1,302,642 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
152.25 
90.1 
137.25 
1,229 
168,680 		 1.0  168,680 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
425.70 
86.8 
369.45 

602,894 		 1,471,322 
0 
⑨年額支払賃料        602,894 円　×　12ヶ月　＝　       7,234,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     369.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,234,728 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       578,778 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,655,950 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,471,322 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,536 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,669,486 円　　　　（　         9,541 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,229 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌南 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 348,500 円  　　　　     69,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 361,736 円  　　　        7,234,728　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      592,400 円  　　　　     69,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,700 円  　　　　     69,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,700 円  　　　　     69,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,510,436 円　（　　　　　　         2,161 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9435    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　     425.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,586,260 円  
（　　　　　         6,561 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,669,486 円      
②総費用 1,510,436 円      
③純収益　①－② 5,159,050 円      
④建物等に帰属する純収益 4,586,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 572,790 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 540,427 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          773 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,857,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌南 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市南区定山渓温泉東三丁目２２８番１３
 4307000229486-0000
2 　札幌市南区定山渓温泉東三丁目２２８番１４
 4307000229487-0000
3 　札幌市南区定山渓温泉東三丁目２２８番１５
 4307000229488-0000
4 　札幌市南区定山渓温泉東三丁目２２８番２８
 4307000229501-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考