別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
札幌南 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌南 5-10 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.
鑑定評価額 311,000,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市南区真駒内幸町２丁目１番１１
｢真駒内幸町２－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,653  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
３３ｍ高度地区


(90,200)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 店舗、店舗兼共同住
宅等が見られる近隣
商業地域		 北22m市道 水道、ガス、下水 真駒内

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ８階建程度の店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 真駒内駅西方

380m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 真駒内駅前商業地として、同様の商環境を維持すると予測する。地下鉄駅に近い商業地として希少性があり、駅
前地区計画も策定されていることから地価も上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    139,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南区の地下鉄沿線を中心とした商業地域一円。需要者は地元資本の中小法人及び道内外に営業展開する企
業等が想定され、標準地周辺は規模のまとまった画地が多く駅前商業地としての希少性があり、分譲マンションの開発
事業者等の参加も見込まれる。需要の中心となる価格帯は建物の規模や用途等により様々で把握することは難しいが、
土地単価で坪６０～６５万円程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は不動産市場の実態を反映した事例により求められたものである。また、収益価格は地域の実情を踏まえた建
物を想定して求めたが、建築費の高騰等に加えて賃料相場が土地価格に見合わず低く求められている。よって比準価格
を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加え、さらに当該地域における需給動向を考量のうえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌南 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    172,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.7]		 [100.0]
100		 189,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    184,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地下鉄やＪＲ沿線を中心に宅地需要は堅調で
あるが、建築費の高騰等も影響し土地取引も
低減傾向で地価の上昇傾向は弱まりつつある
。

令和５年１１月に札幌市が「真駒内駅前地区
まちづくり計画」を策定し、対象標準地周辺
では土地利用再編等が予定されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌南 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１４
２１１０６
-591031		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m国道、
東12m、
二方路
２中専
２７ｍ高度地区
(70,200)
b １２６１４
２１１０６
-191013		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m国道、
北15m、西8m、
三方路
２中専
１８ｍ高度地区
(70,200)
c １２６１４
２１１０６
-591011		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m道道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
d １２６１４
２１１０６
-111014		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北24m道道、
西7m、角地
１住居
３３ｍ高度地区
(70,200)
e １２６１４
２１１０６
-115001		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8m市道、
中間画地
商業
４５ｍ高度地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
147,322  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
150,326 		 100
[  79.9]
188,143 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
188,000 
b (　           ) 
124,136  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
119,998 		 100
[  69.0]
173,910 
174,000 
c (　           ) 
170,961  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.8]
169,298 		 100
[  86.5]
195,720 
196,000 
d (　           ) 
129,351  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
122,524 		 100
[  70.5]
173,793 
174,000 
e (　           ) 
108,903  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
109,883 		 100
[  56.5]
194,483 
194,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    190,000 円／㎡]  



札幌南 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

66,188,565 
13,800,535 
52,388,030 
43,218,400 
9,169,630 		 （　0.9514）
8,723,986 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    229,578,579 円　　　　（　    139,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌南 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 643.50 ＲＣ8 3,289.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
３３ｍ高度地区
 90 ％   200 ％   200 ％   1,653 ㎡     40.8 m x   40.5 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２～８階は共同住宅でファミリータイプ計２８戸を想定した。駐車場は３４台想定した。 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
643.50 
77.6 
499.50 
2,550 
1,273,725 		 4.0  5,094,900 
0.0  0 

 2～ 8		 住宅
378.00 
89.3 
337.50 
1,800 
607,500 		 1.0  607,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,289.50 
87.0 
2,862.00 

5,526,225 		 9,347,400 
0 
⑨年額支払賃料      5,526,225 円　×　12ヶ月　＝　      66,314,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,862.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  34 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,264,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,314,700 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,264,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,478,935 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 66,099,765 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,347,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          88,800 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      66,188,565 円　　　　（　        40,041 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,559 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌南 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,136,000 円  　　　　    712,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,478,935 円  　　　       69,578,700　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      709,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,052,000 円  　　　　    712,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       712,000 円  　　　　    712,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       712,000 円  　　　　    712,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,800,535 円　（　　　　　　         8,349 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 712,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   3,289.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,218,400 円  
（　　　　　        26,145 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 66,188,565 円      
②総費用 13,800,535 円      
③純収益　①－② 52,388,030 円      
④建物等に帰属する純収益 43,218,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,169,630 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,723,986 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,278 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    229,578,579 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     139,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌南 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市南区真駒内幸町二丁目１番１１
 4307000291454-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌南 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌南 5-10 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　長崎　真也   TEL.
鑑定評価額 309,000,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市南区真駒内幸町２丁目１番１１
｢真駒内幸町２－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,653  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
３３ｍ高度地区


(90,200)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 店舗、店舗兼共同住
宅等が見られる近隣
商業地域		 北22m市道 水道、ガス、下水 真駒内

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 真駒内駅西方

380m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 真駒内駅前商業地であるが、商業施設は少ない。駅前周辺の土地利用再編計画が存するものの、当面は現状を維
持すると予測する。駅前商業地であり、土地需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、南区内の商業系用途の所在する地域一円である。想定される需要者の中心は、不動産経営を目的
とする不動産会社や道内外に営業展開する企業等である。駅前に所在する商業地域で土地の稀少性が高く、土地需要は
底堅く、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、取引は限定的で、画地条件の違いや、個別的事情も様
々で、市場での中心的価格帯を見いだすのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格を試算したものの、周辺では自用店舗等が目立ち、共同住宅は賃貸需要が弱く、賃料相場が土地価格に見合わ
ない水準にあるため低位に求められた。一方で、比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例を収集の
うえ適切に選択を行い、適宜要因比較を行い試算しており、市場の実態をより反映しているものと判断し、比準価格を
重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌南 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    172,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.9]		 [100.0]
100		 188,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    184,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しており、駅前に所在
する商業地の土地需要も比較的堅調に推移し
ている。


店舗、店舗兼共同住宅等が見られる近隣商業
地域である。特段の変動要因はなく、当面は
現状を維持すると予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌南 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１４
２１１０６
-591031		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m国道、
東12m、
二方路
２中専
２７ｍ高度地区
(70,200)
b １２６１４
２１１０６
-191013		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m国道、
北15m、西8m、
三方路
２中専
１８ｍ高度地区
(70,200)
c １２６１８
９１１０６
-595022		 札幌市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m市道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(90,200)
d １２６１４
２１１０６
-591038		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東30m市道、
北18m、角地
１中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
147,322  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
150,326 		 100
[  71.3]
210,836 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
211,000 
b (　           ) 
124,136  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
119,998 		 100
[  71.1]
168,774 
169,000 
c (　           ) 
105,700  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
107,603 		 100
[  55.8]
192,837 
193,000 
d (　           ) 
109,660  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
104,596 		 100
[  55.8]
187,448 
187,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    190,000 円／㎡]  



札幌南 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,555,154 
12,357,445 
52,197,709 
43,218,400 
8,979,309 		 （　0.9514）
8,542,915 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    224,813,553 円　　　　（　    136,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌南 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 643.50 ＲＣ8 3,289.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
３３ｍ高度地区
 90 ％   200 ％   200 ％   1,653 ㎡     40.8 m x   40.5 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２～８階は共同住宅でファミリータイプ計２８戸を想定した。駐車場は３４台想定した。 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
643.50 
77.6 
499.50 
2,500 
1,248,750 		 4.0  4,995,000 
0.0  0 

 2～ 8		 住宅
378.00 
89.3 
337.50 
1,750 
590,625 		 1.0  590,625 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,289.50 
87.0 
2,862.00 

5,383,125 		 9,129,375 
0 
⑨年額支払賃料      5,383,125 円　×　12ヶ月　＝　      64,597,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,862.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  34 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,264,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,597,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,264,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,393,075 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 64,468,425 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,129,375 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          86,729 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,555,154 円　　　　（　        39,053 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,508 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌南 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,136,000 円  　　　　    712,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,035,845 円  　　　       67,861,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      709,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,052,000 円  　　　　    712,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       712,000 円  　　　　    712,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       712,000 円  　　　　    712,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,357,445 円　（　　　　　　         7,476 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 712,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   3,289.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,218,400 円  
（　　　　　        26,145 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,555,154 円      
②総費用 12,357,445 円      
③純収益　①－② 52,197,709 円      
④建物等に帰属する純収益 43,218,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,979,309 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,542,915 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,168 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    224,813,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     136,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌南 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市南区真駒内幸町二丁目１番１１
 4307000291454-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考