別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
札幌南 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌南 5-3 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.
鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市南区藤野３条６丁目３１６番７
｢藤野３条６－８－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 179  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
１８ｍ高度地区


(90,200)

1:1.2		 店舗

Ｗ2		 国道沿いに小売店舗
、飲食店等が多い商
業地域		 北25m国道 水道、下水 真駒内

6.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 真駒内駅南西方

6.9km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに各種小売店補、営業所等が建つ路線商業地域であり、格別な変動要因は無く、今後地価は概ね横ばい
で推移すると考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南区内の幹線道路沿いの商業地域が圏域。需要者の中心は各種小売店舗併用住宅用地として個人、また中
層の店舗・マンション用地として個人・法人投資家となっている。国道沿線ではあるが、地下鉄などの利用は困難で、
公共乗り物はバスとなるが冬場は渋滞も起きるなど不便も多い状況である。然しながら、藤野地区全体の人口は１７４
００人を超えており、郊外の商圏としての魅力は捨てがたい地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引事例を収集・選択・分析を行い説得力の有る客観的な価格である。一方、収益価格は商業地では収益に
着目した価格として重視されるべき価格であるが、試算の過程では想定要素も多く含まれ、また近年では建築費の上昇
などから賃料の遅行性という点でタイムリーな値上げは困難である事などから収益価格は低位に求められた。したがっ
て鑑定評価額の決定では収益価格を参考に留め、比準価格を重視し代表標準地の検討も行い上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌南 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     85,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[103.0]		 100
[148.0]		 [100.0]
100		 56,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費及び人件費の高騰のほか、金利の上昇
、物価高が企業の設備投資に影響を及ぼし、
最終的に不動産価格に影響を与えている。


地域要因に大きな変動は見られない。一般的
要因を反映して、不動産需要は横ばいに転換
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌南 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１２
３１１０６
-595002		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北25m国道、
中間画地
近商
１８ｍ高度地区
(90,200)
b １２６１８
９１１０６
-595019		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
(90,200)
c １２６１８
９１１０６
-595013		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東22m国道、
南西12.6m、
南6.5m、
三方路
近商
３３ｍ高度地区
(100,200)
d １２６１８
９１１０６
-595021		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m国道、
中間画地
近商
３３ｍ高度地区
(90,200)
e １２６１８
９１１０６
-595014		 札幌市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東10.9m市
道、
南東12m、
西5m、
三方路
近商
３３ｍ高度地区
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,169  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
54,469 		 100
[ 102.0]
53,401 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,400 
b (　           ) 
46,543  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
51,174 		 100
[  94.0]
54,440 
54,400 
c (　           ) 
44,393  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.6]
54,454 		 100
[ 102.0]
53,386 
53,400 
d (　           ) 
52,558  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
66,340 		 100
[ 100.0]
66,340 
66,300 
e (　           ) 
26,873  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  63.7]
43,959 		 100
[  98.0]
44,856 
44,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -36.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,500 円／㎡]  



札幌南 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,200,320 
1,180,153 
4,020,167 
3,716,400 
303,767 		 （　0.9443）
286,847 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　      7,548,605 円　　　　（　     42,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌南 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.00 Ｓ4 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
１８ｍ高度地区
 90 ％   200 ％   200 ％   179 ㎡     12.7 m x   14.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗、２階～４階が１ＬＤＫ×６戸、平均専有面積約３３㎡の建物及び青空駐車場５台を想定した。 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
83.1 
66.50 
1,990 
132,335 		 3.0  397,005 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
80.00 
83.1 
66.50 
1,495 
99,418 		 1.0  99,418 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
83.1 
266.00 

430,589 		 695,259 
0 
⑨年額支払賃料        430,589 円　×　12ヶ月　＝　       5,167,068 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     266.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,167,068 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       273,353 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,193,715 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           695,259 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,605 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,200,320 円　　　　（　        29,052 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２４１２３５
１０６
　　　　-595201		 1,339  
(   1,338) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,750 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,995 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,990 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １２４１２３５
１０６
　　　　-595203		 1,515  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,020 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌南 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 285,000 円  　　　　     57,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 273,353 円  　　　        5,467,068　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      484,500 円  　　　　     57,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        57,000 円  　　　　     57,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,000 円  　　　　     57,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,180,153 円　（　　　　　　         6,593 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,716,400 円  
（　　　　　        20,762 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,200,320 円      
②総費用 1,180,153 円      
③純収益　①－② 4,020,167 円      
④建物等に帰属する純収益 3,716,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 303,767 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 286,847 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,602 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,548,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌南 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市南区藤野三条六丁目３１６番７
 4307000278693-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
札幌南 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌南 5-3 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.
鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市南区藤野３条６丁目３１６番７
｢藤野３条６－８－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 179  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
１８ｍ高度地区


(90,200)

1:1.2		 店舗

Ｗ2		 国道沿いに小売店舗
、飲食店等が多い商
業地域		 北25m国道 水道、下水 真駒内

6.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の小売店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 真駒内駅南西方

6.9km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
１８ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの商業地域として今後も現状を維持していくものと予測する。郊外型の路線商業地域として熟成してお
り、背後住宅地域の影響も受け、地価は強含みの傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南区郊外を中心とした路線商業地域一円。需要者の中心は、店舗経営を目的とする個人や法人及び道内外
各都市に営業圏を有する企業等が想定される。国道沿いの商業地域のうち札幌市中心部から離れているため商業集積度
は低いが、需要は安定している。需要の中心となる価格帯を把握することは難しいが、土地単価で坪１９万円前後と判
断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性が認められる事例により求めた不動産市場の実態を反映した価格であるが、収益価格は自己業務使用
を目的とする需要が主体で商業系賃貸市場が成熟していないこともあり、試算価格は低位に求められた。よって、比準
価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加え、さらに当該地域における需給動向を考量のうえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌南 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     85,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[103.0]		 100
[148.0]		 [100.0]
100		 56,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地下鉄やＪＲ沿線を中心に宅地需要は堅調で
あるが、建築費の高騰等も影響し土地取引も
低減傾向で地価の上昇傾向は弱まりつつある
。

飲食店舗や小売店舗等が多く見られ、一定の
商況は維持されており、宅地需要も健在であ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌南 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１２
３１１０６
-595002		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北25m国道、
中間画地
近商
１８ｍ高度地区
(90,200)
b １２６１２
３１１０６
-595001		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m国道、
中間画地
近商
１８ｍ高度地区
(90,200)
c １２６１８
９１１０６
-595024		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東25m国道、
北東6m、角地
近商
高度地区最高18m
(100,200)
d １２６１８
９１１０６
-595026		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西25m国道、
北18m、南8m、
三方路
近商
３３ｍ高度地区
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,169  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
54,469 		 100
[ 100.0]
54,469 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
54,500 
b (　           ) 
34,404  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,023 		 100
[  80.0]
43,779 
43,800 
c (　           ) 
56,225  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.7]
51,971 		 100
[  90.0]
57,746 
57,700 
d (　           ) 
50,822  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.6]
68,771 		 100
[ 120.0]
57,309 
57,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -24.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,500 円／㎡]  



札幌南 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,134,287 
1,119,684 
4,014,603 
3,716,400 
298,203 		 （　0.9443）
281,593 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　      7,410,342 円　　　　（　     41,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌南 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.00 Ｓ4 320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
１８ｍ高度地区
 90 ％   200 ％   200 ％   179 ㎡     12.7 m x   14.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～４階は各階平均専有面積約３３㎡の単身タイプを２戸、計６戸を想定した。駐車場は５台想定した。 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
83.1 
66.48 
1,950 
129,636 		 3.0  388,908 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
80.00 
83.1 
66.48 
1,480 
98,390 		 1.0  98,390 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
320.00 
83.1 
265.92 

424,806 		 684,078 
0 
⑨年額支払賃料        424,806 円　×　12ヶ月　＝　       5,097,672 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     265.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,097,672 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       269,884 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,127,788 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           684,078 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,499 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,134,287 円　　　　（　        28,683 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,955 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌南 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 171,000 円  　　　　     57,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 269,884 円  　　　        5,397,672　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      484,500 円  　　　　     57,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　     57,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,000 円  　　　　     57,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,119,684 円　（　　　　　　         6,255 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     320.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,716,400 円  
（　　　　　        20,762 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,134,287 円      
②総費用 1,119,684 円      
③純収益　①－② 4,014,603 円      
④建物等に帰属する純収益 3,716,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 298,203 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 281,593 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,573 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,410,342 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌南 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市南区藤野三条六丁目３１６番７
 4307000278693-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考