鑑定評価書

令和8年1月13日　提出
札幌南 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌南 5-2

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　石川　明

TEL.

鑑定評価額

15,800,000 円

１㎡当たりの価格

57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市南区川沿４条３丁目１８１８番３６｢川沿４条３－１－３｣				②地積　(㎡)	274 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）３３ｍ高度地区 (90,200)
	1.5:1	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、共同住宅等が混在する旧道の商業地域	東11m市道	水道、ガス、下水	真駒内 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層の店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

真駒内駅西方

3.3km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗や共同住宅等が混在する旧国道沿いの商業地域で、商業系用途の利用に加えて住居系用途の需要も見込
まれる地域であり、地価は微増傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南区内に所在する路線商業地域一円。中心となる需要者は、地元に地縁性を持つ個人や法人及び道内外に
営業展開する企業等が想定される。旧国道沿いの古くからの商業地域で、背後住宅地等からの集客も見込まれるが、近
年は住宅系用途の需要の増加も認められる。物件の用途や規模等により幅があり需要の中心となる価格帯を把握するこ
とは難しいが、土地単価で坪２０万円前後と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域の特性から賃貸物件も見受けられるが中心となるのは自用目的の店舗であり、賃貸市場としての熟成度が低いため
、収益価格は低く求められている。また比準価格は現実の市場性を反映した説得力を有する価格であることから、比準
価格を標準として収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加え、さらに当該地域における需給動向を考慮のうえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌南 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[103.0]

100
[145.6]

[100.0]
100

57,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地下鉄やＪＲ沿線を中心に宅地需要は堅調で
あるが、建築費の高騰等も影響し土地取引も
低減傾向で地価の上昇傾向は弱まりつつある
。

大型商業施設が集積する国道沿いの路線商業
地と比較して見劣りはするが、住居系用途の
需要も見込まれるため、地価は安定している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１２３１１０６ -595002	札幌市南区		建付地	（　）	長方形	北25m国道、中間画地		近商１８ｍ高度地区 (90,200)
b	１２６１８９１１０６ -595003	札幌市南区		建付地	（　）	台形	北東14.5m市道、中間画地		近商３３ｍ高度地区 (90,200)
c	１２６１８９１１０６ -595024	札幌市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、北東6m、角地		近商高度地区最高18m (100,200)
d	１２６１８９１１０６ -595002	札幌市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、南西6m、角地		近商３３ｍ高度地区 (100,200)
e	１２６１８９１１０６ -115001	札幌市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.3m市道、中間画地		近商３３ｍ高度地区 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,169	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	54,469	100 [ 97.8]	55,694	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,700
b	(　 ) 50,188	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,188	100 [ 91.8]	54,671		54,700
c	(　 ) 56,225	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 109.7]	51,971	100 [ 88.4]	58,791		58,800
d	(　 ) 33,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 105.0]	53,203	100 [ 91.5]	58,145		58,100
e	(　 ) 52,200	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	51,338	100 [ 82.5]	62,228		62,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,500 円／㎡]

札幌南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,801,328	1,459,646	5,341,682	4,792,200	549,482	（　0.9443） 518,876	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	13,654,632 円　　　　（　 49,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	145.43	Ｓ3	412.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防３３ｍ高度地区	90 ％	200 ％	200 ％	274 ㎡	19.6 m x 14.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～３階は各階平均専有面積約５５㎡の単身タイプを２戸、計４戸を想定した。駐車場は３台想定した。

⑦有効率　 81.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.43	79.4	115.43	2,000	230,860	3.0	692,580
							0.0	0
2～ 3	住宅	133.43	83.1	110.93	1,550	171,942	1.0	171,942
							0.0	0
～

～

～

計		412.29	81.8	337.29		574,744		1,036,464
								0

⑨年額支払賃料	574,744 円　×　12ヶ月　＝　 6,896,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 337.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,896,928 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 357,446 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,791,482 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,036,464 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,846 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,801,328 円　　　　（　 24,822 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,005 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	220,500 円	73,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	357,446 円	7,148,928　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 624,700 円	73,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	147,000 円	73,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,500 円	73,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,459,646 円　（　　　　　　 5,327 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,500,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 412.29 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,792,200 円（　　　　　 17,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,801,328 円
②総費用	1,459,646 円
③純収益　①－②	5,341,682 円
④建物等に帰属する純収益	4,792,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	549,482 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	518,876 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,894 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,654,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌南 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市南区川沿四条三丁目１８１８番３６	4307000203881-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
札幌南 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌南 5-2

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　坂井　愼一

TEL.

鑑定評価額

15,800,000 円

１㎡当たりの価格

57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	46,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市南区川沿４条３丁目１８１８番３６｢川沿４条３－１－３｣				②地積　(㎡)	274 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）３３ｍ高度地区 (90,200)
	1.5:1	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、共同住宅等が混在する旧道の商業地域	東11m市道	水道、ガス、下水	真駒内 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

真駒内駅西方

3.3km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

旧国道沿い商業地域で車両通行量は多く、商況は比較的良好で当面は現状を維持すると予測。周辺で戸建住宅業
者等による宅地需要も見られ、地価は安定傾向で推移、今後は金利動向・物価高等の不透明要因が懸念される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川沿、石山地区等における旧国道沿い等の商業地域。需要者は背後地域居住者を主として顧客とする小売
店舗等の事業者が主で、住居系の用途も見られる。郊外型大型店舗に押され小規模店舗を中心とする対象地周辺ではあ
るが、収益性は悪くなく、昨今の地価は景気動向もあり概ね安定傾向にある。当該地域の需要の中心価格は単価で５．
８万円／㎡程度で、総額は利用用途・規模により様々で特定はし難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業中心部を外れた旧国道沿いの路線商業地で、店舗、共同住宅等が混在する地域である。収益価格は収益性からの理
論的な価格であり、収益物件においては当然重視されるべき価格であるが、本件では店舗と賃貸アパ－トの複合を想定
した価格で、建物全体が店舗となる程の店舗需要がなく店舗熟成が弱いため低価格となっている。市場性を顕現する比
準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との比較についての検討を加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌南 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[103.0]

100
[145.5]

[100.0]
100

57,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内宅地需要は概ね堅調で、利便性に劣る一
部地域を除き地価は安定傾向にあるが、今後
は建築費の高騰・貸出金利の変動等の影響が
注視される。

旧国道沿いの集客力は比較的良好な路線商業
地域であり、当面は同様な地域傾向で推移と
判断。地価は概ね安定傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　 0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 +15.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１８９１１０６ -595003	札幌市南区		建付地	（　）	台形	北東14.5m市道、中間画地		近商３３ｍ高度地区 (90,200)
b	１２６１８９１１０６ -595009	札幌市南区		建付地	（　）	長方形	南東11m市道、中間画地		近商特別用途地区 (90,200)
c	１２６１８９１１０６ -595006	札幌市南区		更地	（　）	不整形	西12m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１２６１８９１１０６ -595007	札幌市南区		貸家建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,188	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,188	100 [ 90.3]	55,579	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,600
b	(　 ) 50,927	100 [ 100.0]	[ 129.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,900	100 [ 100.0]	65,900		65,900
c	(　 ) 54,420	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	65,546	100 [ 100.0]	65,546		65,500
d	(　 ) 39,054	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	49,116	100 [ 85.7]	57,312		57,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,500 円／㎡]

札幌南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,718,603	1,394,566	5,324,037	4,880,400	443,637	（　0.9410） 417,462	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	10,985,842 円　　　　（　 40,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	145.43	Ｓ3	412.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防３３ｍ高度地区	90 ％	200 ％	200 ％	274 ㎡	19.6 m x 14.5 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～３階が共同住宅４戸、平均専有面積約５６㎡の建物想定、駐車場３台

⑦有効率　 81.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.43	79.4	115.43	2,065	238,363	3.0	715,089
							0.0	0
2～ 3	住宅	133.43	83.1	110.93	1,570	174,160	1.0	174,160
							0.0	0
～

～

～

計		412.29	81.8	337.29		586,683		1,063,409
								0

⑨年額支払賃料	586,683 円　×　12ヶ月　＝　 7,040,196 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 337.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,040,196 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 583,376 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,708,820 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,063,409 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,783 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,718,603 円　　　　（　 24,520 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,070 円/㎡　月額支払賃料（　 2,065 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	367,500 円	73,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	218,766 円	7,292,196　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 624,700 円	73,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,500 円	73,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,500 円	73,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,394,566 円　（　　　　　　 5,090 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9410

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,500,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 412.29 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0664	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,880,400 円（　　　　　 17,812 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,718,603 円
②総費用	1,394,566 円
③純収益　①－②	5,324,037 円
④建物等に帰属する純収益	4,880,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	443,637 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	417,462 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,524 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,985,842 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌南 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市南区川沿四条三丁目１８１８番３６	4307000203881-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考