令和8年1月14日　提出 札幌南 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -35 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 2,560,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区真駒内１６５番５８ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 遠郊の住宅地域 北6m市道 水道、下水 真駒内 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧住宅地造成事業に関する法 律第４条の許可を受けた住宅 団地（駒岡団地） 街 路 　基準方位　北　６ ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南方 4.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は郊外の市街化調整区域内住宅地域、閑静な住宅地域を形成。当面は良好な地域性が持続すると判断。値頃 感から一定の需要はあり地価は安定傾向で推移、但し、今後は金利動向・物価高等の不透明要因が懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南区全域の市街化調整区域内に一般住宅が建つ住宅地域一円。需要者の中心は一般住宅用地として市内在 住個人が大半を占める。ゴミ焼却場に近いが国道からは離れ、スーパー等の利便施設は遠く住環境は劣るが、値頃感も あり地価は安定傾向で推移、但し、今後は不透明要因も介在する。市場の中心となる価格帯は標準地と同規模で２６０ 万円前後、新築の戸建物件は殆ど見られず、土地建物総額での需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅地として熟成した調整区域内の既存住宅地域内にあり、アパート等の収益物件は見当たらず賃貸市 場が未成熟であるため収益価格を試算し得なかった。一方、比準価格は市街化区域を含む住環境等の類似した地域内に 存する比較検証性の高い取引事例から試算された市場性を適切に反映する規範性ある価格である。自己使用目的での取 引が支配的である現状を鑑み、地域の動向を勘案し、比準価格もって上記の鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内宅地需要は概ね堅調で、利便性に劣る一 部地域を除き地価は安定傾向にあるが、今後 は建築費の高騰・貸出金利の変動等の影響が 注視される。 周辺は地下鉄駅・大型商業施設から遠い調整 区域内の郊外住宅地域であり、当面は同様な 地域特性で推移と判断、地価は概ね安定傾向 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％