令和8年1月14日　提出 札幌南 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -34 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 6,120,000 円  １㎡当たりの価格 33,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区南沢３条１丁目５１７番９８ ｢南沢３条１－７－７｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 真駒内 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 真駒内駅西方 5.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建つ丘陵地の郊外住宅地域であり、高校・大学が近い。良好な地域性が当面持続すると判断。 値頃感から一定の需要はあり地価は安定傾向で推移、今後は金利動向・物価高等の不透明要因が懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は区内の南沢、中ノ沢、北ノ沢一円の戸建住宅地域である。需要者の中心は市内居住者が主、他所からの転 入者は少ない。駅からは距離があるが生活利便性は悪くなく、値頃感もあり近時の地価は安定傾向にあった。周辺地域 では小規模な宅地開発も見られ宅地需要は堅調で、近時の景気動向もあり安定傾向が持続、但し今後は不透明要因も介 在する。中心価格帯は土地が対象標準地と同規模で６１０万円程度、新築の戸建住宅は３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小中学校に近く生活利便性は悪くは無いが地下鉄駅迄はバス便によらざるを得ない高台傾斜地上の一般住宅 が多い住宅地域であり、アパート・戸建住宅の賃貸需要は少なく、取引も殆どが居住の快適性を重視する自用目的であ るので、賃貸市場が未成熟であることにより、収益還元法は適用しない。代表標準地との比較、比準価格が市場性の動 向を反映した価格として信頼性が優れ、地域の動向を斟酌のうえ比準価格を鑑定評価額として上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [ 82.6] [104.5] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内宅地需要は概ね堅調で、利便性に劣る一 部地域を除き地価は安定傾向にあるが、今後 は建築費の高騰・貸出金利の変動等の影響が 注視される。 南沢地区の丘陵地上、高校・大学に近い住宅 地に位置、利便性は悪くなく、当面は同様な 地域特性で推移と判断。地価は概ね安定傾向 である。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％