令和8年1月16日　提出 札幌南 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -28 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 5,960,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区石山３条６丁目２８４番１１６ ｢石山３条６－３－２７｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西8m市道 水道、ガス、下水 真駒内 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　８ ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南西方 5.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部から距離のある石山地区に位置する閑静な郊外住宅地域で、市内中心部の地価上昇等の影響から、地 価は上昇傾向で推移していたが、物価高の影響もあり、今後の地価は概ね横ばいで推移すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として石山地区の戸建住宅地域であり、需要者は市内の居住者が大半を占める。石山地区全体の人口・ 世帯数は令和７年１０月１日を基準に昨年より人口で約１４１人、世帯数で約１４世帯減少している。然しながら標準 地の石山３条６丁目の人口は約１，４％、世帯数は約２％の増加であることから、当該地域の不動産需要は今後もある 程度見込めるが、建築資材・人件費の高騰などから地価は横ばい傾向が考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と類似地域の信頼性の高い事例を採用した。用途地域が１低専であり郊外住宅地域で、アパート 等の収益物件は殆ど見られないことから、収益価格の算定は断念した。鑑定評価額の決定にあたっては、実勢価値を適 切に反映している比準価格を標準とし、建築資材高騰等の社会状況も勘案し、単価と総額との関連の適否を踏まえ、近 隣の標準地との検討を行い比準価格を以って鑑定評価額として上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅投資は金利の上昇、物価高など、 住宅取得環境の悪化による影響が認められ、 不動産需要への影響が今後懸念される。 石山地区に位置し、都心部から距離のある郊 外住宅地域であるが、低価格帯住宅地の需要 が増加していることから、地価は概ね横ばい である。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％