令和8年1月16日　提出 札幌南 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -26 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 3,630,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区藤野４条５丁目２７番５ ｢藤野４条５－９－５｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 真駒内 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　８ ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南西方 7.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外住宅地として閑静な住宅地域を形成している。土地価格の面で割安感があり国道２３０号に連坦する生活利 便施設の充実から堅調な需要も見られ、地価は概ね横ばいで推移すると考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として藤野地区の戸建住宅地域であり、需要者は市内の居住者が大半を占める。藤野地区全体の人口・ 世帯数は令和７年１０月１日を基準に昨年より人口で約１７５人（－０．９９％）減少で、世帯数では約１６世帯（＋ １．０５％）の増加傾向にある。標準地の藤野４条５丁目は人口・世帯数とも微増傾向であることから、当該地域の不 動産需要は安定的に横ばい傾向が予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、主として戸建住宅により構成されている地域である。標準地は傾斜地の戸建住宅地域に存し、用途地域が １低専であるためアパート等が乏しく収益価格の適用は断念した。鑑定評価額の決定にあたっては、実勢価値を適切に 反映している比準価格を標準とし、建築資材高騰等の社会状況も勘案し、単価と総額との関連の適否を踏まえ、代表標 準地との検討を行い比準価格を以って鑑定評価額として上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [ 86.0] [103.0] 100 19,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費及び人件費の高騰のほか、金利の上昇 、物価高が不動産取得状況を左右し、最終的 に不動産価格に影響を及ぼしている。 郊外住宅地需要は落ち着きつつあるが、値頃 感等から需給は安定的で地価水準は横ばいで ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％