令和8年1月14日　提出 札幌南 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -25 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 4,160,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区藤野４条７丁目２７７番９９ ｢藤野４条７－７－１２｣ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 北向傾斜の住宅地域 南8m市道 水道、下水 真駒内 7.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 真駒内駅南西方 7.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 藤野通背後の北向傾斜地域に所在する郊外住宅地で住環境は悪くなく、当面は現状を維持すると予測。値頃感か ら一定の需要はあり地価は安定傾向で推移してきたが、今後は金利動向・物価高等の不透明要因が懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として藤野地区高台の住宅地域一円。需要者は市内の居住者が大半。当該地域は石山通からは山側の傾 斜地上にあり、地域の主要道路の藤野通背後に広がる住宅地に位置。国道沿いの商業ゾーンからは若干遠く、買い物等 の面で利便性がやや劣り従前の地価は弱含み基調であったが、景気動向もあり昨今は安定傾向で推移、但し、今後は不 透明要因も介在する。中心価格帯は標準地と同規模で４２０万円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ藤野通背後の北向傾斜の郊外住宅地域である。アパート・戸建住宅の賃貸需要は些少で 、賃貸市場は未成熟である。又地域内における取引も自己使用目的のものが殆どであることから収益価格は採用せず、 ここでは代表標準地からの検討結果をも踏まえ、市場の動向を反映した価格として信頼性が優る比準価格をそのまま採 用することとし、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [115.8] [106.0] 100 14,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内宅地需要は概ね堅調で、利便性に劣る一 部地域を除き地価は安定傾向にあるが、今後 は建築費の高騰・貸出金利の変動等の影響が 注視される。 藤野地区の幹線からやや奥部に位置する傾斜 地上の郊外住宅地域。中心部から距離がある ものの、値頃感等から、地価は概ね堅調であ る。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％