別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
札幌南 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌南 -19 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.
鑑定評価額 276,000,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市南区真駒内泉町３丁目１番１
｢真駒内泉町３－１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,622  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ6		 公共施設に近接する
中層共同住宅の多い
住宅地域		 北20m市道 水道、ガス、下水 真駒内

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ６階建程度の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　　　　北
　２０ｍ市道		 交通

施設		 真駒内駅南西方

400m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 真駒内駅前商業地背後の共同住宅地域として今後も同様の居住環境が維持されるものと予測する。地下鉄駅徒歩
圏のマンション用地は一定の需要があり、当面の間地価水準は上昇傾向を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              166,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は札幌市南区を中心としたマンションの立地等が見られる地域一円。需要者の中心はマンションデベロッパ
ーのほか、不動産賃貸業者等が想定される。地下鉄駅及び各種利便施設に近い利便性良好な地域性から人気があり地価
はやや強含み。物件により取引される規模がまちまちで需要の中心価格帯を把握することは難しいが、土地単価で坪５
５～６０万円程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は信頼性を有する取引事例を採用して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。開発法による価格に
ついてはマンション分譲価格も実際の販売事例を参考に地域の実情にあったものを採用し、開発計画等も妥当なもので
検証している。以上から本件では比準価格を重視し、開発法価格を関連づけ、さらに当該地域における需給動向を考慮
のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地下鉄やＪＲ沿線を中心に宅地需要は堅調で
あるが、建築費の高騰等も影響し土地取引も
低減傾向で地価の上昇傾向は弱まりつつある
。

北側に隣接する学校用地が札幌市による土地
利用再編の一環で、複合開発ゾーンとして予
定されている。今後の環境良化が期待される
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌南 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１４
２１１０６
-591031		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m国道、
東12m、
二方路
２中専
２７ｍ高度地区
(70,200)
b １２６１４
２１１０６
-191013		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m国道、
北15m、西8m、
三方路
２中専
１８ｍ高度地区
(70,200)
c １２６１４
２１１０６
-111011		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
d １２６１４
２１１０６
-111008		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
北西7m、角地
１低専
北側斜線高度地区
(50,80)
e １２６１４
２１１０６
-111001		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7m市道、
中間画地
１低専
北側斜線高度地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
147,322  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
150,326 		 100
[  89.1]
168,716 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
169,000 
b (　           ) 
124,136  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
119,998 		 100
[  76.7]
156,451 
156,000 
c (　           ) 
190,476  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
180,773 		 100
[  91.2]
198,216 
198,000 
d (　           ) 
138,338  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.6]
130,238 		 100
[  84.8]
153,583 
154,000 
e (　           ) 
160,052  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
159,421 		 100
[  82.3]
193,707 
194,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



札幌南 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,226,349,143 
956,564,945 
12 
558,000 
2,704.92 
295,000 
3,252.48 
⑧開発法による価格 　　          269,784,198 円　　　　（　              166,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌南 -19　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,622 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,622.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
637.77 ㎡  3,252.48 ㎡  2,793.88 ㎡  458.60 ㎡  2,704.92 ㎡  ＲＣ・6F
 (    28 戸)
 97㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      39.3 ％）  （     200.5 ％）  （     172.2 ％）  （      28.3 ％）  （     83.16 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専
３３ｍ高度地区
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   42.5 ｍ

  37.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   20.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 558,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    558,000 円／㎡　　×　　     2,704.92 ㎡　　＝　　　　       1,509,345,360 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,509,345,360 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   295,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   303,850 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    303,850 円／㎡　　×　　　   3,252.48 ㎡　　＝　　　　         988,266,048 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 なし
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,509,345,360 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         150,934,536 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,139,200,584 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 17 ヶ月  販売管理費(2期目) 14 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 120,747,629 円  (      8 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　          102,840,756 円 
販売総額(2期) 1,086,728,659 円  (     72 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          882,858,363 円 
販売総額(3期) 301,869,072 円  (     20 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　          240,650,024 円 
収入合計 － － － － 1,226,349,143 円 
支出 建築工事費(1期) 98,826,605 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           91,632,028 円 
建築工事費(2期) 98,826,605 円  (     10 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　           85,771,610 円 
建築工事費(3期) 790,612,838 円  (     80 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          642,293,870 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 90,560,722 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           83,967,901 円 
販売管理費(2期) 60,373,814 円  (     40 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　           52,899,536 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 956,564,945 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,226,349,143 円　　－　　　　　　          956,564,945 円　　＝　　　　　           269,784,198 円 

              166,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 札幌南 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市南区真駒内泉町三丁目１番１
 4307000289548-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌南 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌南 -19 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　長崎　真也   TEL.
鑑定評価額 276,000,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市南区真駒内泉町３丁目１番１
｢真駒内泉町３－１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,622  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ6		 公共施設に近接する
中層共同住宅の多い
住宅地域		 北20m市道 水道、ガス、下水 真駒内

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ６階建程度の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北２０ｍ市
道		 交通

施設		 真駒内駅南西方

400m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 公共施設に近接する中層共同住宅の多い住宅地域である。特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測
する。地下鉄駅徒歩圏のマンション素地は底堅い需要が存し、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              166,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、札幌市内を中心に周辺市区の開発適地の所在する地域である。想定される需要者の中心は、マン
ション開発業者等である。金利に先高感があるものの、マンション販売は概ね堅調で、開発業者によるマンション用地
の取得意欲は旺盛であることから、地価は上昇傾向にあるが、大規模な画地の取引事例は限定的で、個別的事情も様々
で、市場での中心的価格帯を見いだすのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は開発適地であり、想定される需要者の中心は、マンション開発業者等であることから、取引事例比較法による
比準価格及び開発法による価格を適用した。開発法による価格はマンション開発業者等の投資採算性に着目した価格で
あるが、想定要素も強くやや規範性に劣ると判断したことから、比準価格を中心に開発法による価格を比較考量して、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    167,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の総人口は減少、世帯数は増加傾向。市
内の土地需要は概ね堅調に推移しているが、
建築費の高騰等の要因により、地価上昇率は
弱まりつつある。

公共施設に近接する中層共同住宅の多い住宅
地域で、南区新複合庁舎の整備予定もあり、
マンション素地需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌南 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１４
２１１０６
-591031		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m国道、
東12m、
二方路
２中専
２７ｍ高度地区
(70,200)
b １２６１８
９１１０６
-591132		 札幌市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
西6m、角地
１中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
c １２６１３
１１１０６
-591023		 札幌市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
中間画地
１住居
１８ｍ高度地区
(60,200)
d １２６１４
２１１０６
-191013		 札幌市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m国道、
北15m、西8m、
三方路
２中専
１８ｍ高度地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
147,322  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
150,326 		 100
[  86.4]
173,988 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
174,000 
b (　           ) 
161,681  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
156,972 		 100
[  92.9]
168,969 
169,000 
c (　           ) 
129,643  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
122,305 		 100
[  70.5]
173,482 
173,000 
d (　           ) 
124,136  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
119,998 		 100
[  71.9]
166,896 
167,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    172,000 円／㎡]  



札幌南 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 マンション用地で開発法適用のため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンション適地と判断したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,241,733,450 
971,811,368 
12 
565,000 
2,704.92 
300,000 
3,252.48 
⑧開発法による価格 　　          269,922,082 円　　　　（　              166,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌南 -19　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,622 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,622.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
637.77 ㎡  3,252.48 ㎡  2,793.88 ㎡  458.60 ㎡  2,704.92 ㎡  ＲＣ・6F
 (    28 戸)
 97㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      39.3 ％）  （     200.5 ％）  （     172.2 ％）  （      28.3 ％）  （     83.16 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１中専
３３ｍ高度地区
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   42.5 ｍ

  37.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   20.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 565,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    565,000 円／㎡　　×　　     2,704.92 ㎡　　＝　　　　       1,528,279,800 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,528,279,800 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   309,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    309,000 円／㎡　　×　　　   3,252.48 ㎡　　＝　　　　       1,005,016,320 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 なし
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,528,279,800 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         152,827,980 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,157,844,300 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 17 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 122,262,384 円  (      8 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　          104,130,872 円 
販売総額(2期) 1,100,361,456 円  (     72 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          893,933,647 円 
販売総額(3期) 305,655,960 円  (     20 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　          243,668,931 円 
収入合計 － － － － 1,241,733,450 円 
支出 建築工事費(1期) 100,501,632 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           93,185,113 円 
建築工事費(2期) 100,501,632 円  (     10 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　           87,225,366 円 
建築工事費(3期) 804,013,056 円  (     80 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          653,180,207 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 91,696,788 円  (     60 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           86,644,295 円 
販売管理費(2期) 61,131,192 円  (     40 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           51,576,387 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 971,811,368 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,241,733,450 円　　－　　　　　　          971,811,368 円　　＝　　　　　           269,922,082 円 

              166,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 札幌南 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市南区真駒内泉町三丁目１番１
 4307000289548-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考