令和8年1月13日　提出 札幌南 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -17 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 7,780,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区川沿３条５丁目１８０７番４２ ｢川沿３条５－７－３｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地高台の既成住 宅地域 東5m市道 水道、下水 真駒内 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 　５ｍ市道 交通 施設 真駒内駅北西方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域には急峻な道路もあるため相対的に人気は劣るが、今後も熟成した戸建住宅地として居住環境が維持さ れるものと予測する。宅地需要は落ち着きつつあり、地価水準も安定傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌市南区の川沿地区を中心とした住宅地域一円。需要者は自己利用を目的とした市内の居住者が中心で 、周辺市町村や道外からの転入者は少ない。値頃感があるため一定の需要は認められるが、傾斜地に位置し周辺には冬 期通行止の通路も見受けられ冬期間の車両通行の難儀性も認められる。中心価格帯は土地が標準的画地で８００万円前 後、中古住宅の取引が多い地域であるが、建物の築年数や仕様等により価格はまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は第１種低層住居専用地域に所在する戸建住宅地域で、経済合理性のある賃貸経営の想定が困難であるため、収 益価格は算定しなかった。不動産取引も自用目的がほとんどであることから、現実の不動産市場を反映した比準価格に 市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [ 99.6] [103.0] 100 26,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地下鉄やＪＲ沿線を中心に宅地需要は堅調で あるが、建築費の高騰等も影響し土地取引も 低減傾向で地価の上昇傾向は弱まりつつある 。 地域に特段の変動要因は見受けられないが、 中ノ沢地区の商業施設等にも徒歩圏で住宅地 として熟成しており需給バランスは安定して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％