令和8年1月16日　提出 札幌南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -8 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 7,220,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区藤野２条５丁目８０番４１ ｢藤野２条５－１３－５｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 真駒内 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南西方 6.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 藤野地区の国道北側背後に位置する郊外住宅地域であり、値頃感に加え、区内住宅地域の地価上昇の影響等を背 景に、地価水準は上昇傾向が続いていたが、今後も地価は概ね横ばいで推移すると判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として藤野地区の戸建住宅地域であり、需要者は市内の居住者が大半を占める。標準地藤野２条５丁目 地区は令和７年１０月１日を基準に昨年と比較し人口２人増加、世帯数は約３世帯の増加である。藤野地区全体でも世 帯数が２年間で９７世帯増、約１．０５％伸びていることから、不動産需要もあり不動産価格は安定的にほぼ横ばいで ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は藤野地区の住宅地域から取引事例を採用しており、信頼性の高い取引事例を収集し得た。当該地域は市街地 郊外に位置する戸建住宅地域内にあり、アパート等の収益物件は少なく賃貸市場熟成度が低いため収益価格を試算し得 なかった。鑑定評価額の決定では、各種補修正も適切に行われた規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検 討も踏まえ、周辺不動産市況等も考慮の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [ 69.0] [103.0] 100 24,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費及び人件費の高騰のほか、金利の上昇 、物価高が不動産需要を左右し、最終的に不 動産価格に影響を及ぼしている。 住宅地として利便性・快適性に関して大きな 変動要因は特にない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％