令和8年1月16日　提出 札幌南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -3 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区藻岩下３丁目１９７７番２５６ ｢藻岩下３－１０－２２｣ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 風致地区 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北東12.7m市道 水道、ガス、下水 澄川 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１２． ７ｍ市道 交通 施設 澄川駅南西方 3.8km 法令 規制 ２低専 (50,80) 風致地区 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 藻岩山スキー場に向かう山麓住宅地域で、住環境の良さなどから需給バランスにおける当該地域の選好性は堅調 であり、地価はやや上昇傾向で推移すると判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として藻岩地区の戸建住宅地域であり、需要者は市内の居住者が大半を占める。藻岩下地区全体の人口 ・世帯数共昨年よりも上昇傾向にある。標準地の藻岩下３丁目地区は令和７年１０月１日を基準に昨年と比較し人口は １人、世帯数は２世帯の減少である。藻岩下地区全体の不動産需要は今後も認められることから安定的に緩やかな上昇 が見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は藻岩山スキー場に近い傾斜地上の戸建住宅を中心とする住宅地域である。当該地域には利便施設は無くアパ－ ト等の収益物件は市内中心部からの交通接近性などを考慮すると需要は低く、収益価格は得られなかった。鑑定評価額 の決定にあたっては、実勢価値を適切に反映している比準価格を標準とし、更に代表標準地との検討を行い比準価格を 以って鑑定評価額として上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [ 68.0] [101.5] 100 38,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利の上昇と物価高を背景に不動産需要は鈍 くなり、今後の不動産価格に影響を及ぼすも のと思料される。 住宅地として利便性・快適性に関して大きな 変動要因は特にない。地価は緩やかな上昇傾 向にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％