令和8年1月13日　提出 札幌南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -1 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 53,600,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区真駒内南町１丁目３番３ ｢真駒内南町１－３－３｣ ②地積 　(㎡) 380   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅が建ち並ぶ 環境の良い閑静な住 宅地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 真駒内 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 　７ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として、今後も現状を維持していくものと予測する。真駒内地区は人気が高く住宅 地需要は堅調であることから、地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は札幌市南区の真駒内地区を中心とした住宅地域一円。需要者は市内在住の戸建住宅の取得を目的とした個 人が大半を占める。地下鉄駅からやや離れているが、区役所や商業店舗等の各種利便施設は徒歩圏で閑静な住宅地域と して人気がある。市場で中心となる価格帯は土地が標準的画地で４，３００万円前後、新築戸建物件は規模や意匠等に よりまちまちで、総額での価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は第１種低層住居専用地域に所在しており、収益物件への新規投資は現実的ではなく、収益価格を求めることは 一般的ではない。中心となるのは自用目的での取引であることから、規範性のある取引事例により求めた比準価格に市 場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地下鉄やＪＲ沿線を中心に宅地需要は堅調で あるが、建築費の高騰等も影響し土地取引も 低減傾向で地価の上昇傾向は弱まりつつある 。 地域内に特段の変動要因は見受けられないが 、人気の住宅地として一定の需要を維持して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％