別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
札幌豊平 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌豊平 5-13 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　早坂　工   TEL.
鑑定評価額 68,600,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市豊平区中の島２条４丁目５番５
｢中の島２条４－４－１｣		 ②地積
　(㎡)		 367  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
日影規制除外区域


(100,300)

1:2.5		 店舗

Ｓ1		 低層店舗、マンショ
ン等が混在する商業
地域		 西20m市道、三方路 水道、ガス、下水 中の島

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 中の島駅南方

550m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
日影規制除外区域
⑤地域要因の将
　来予測		 豊平川に近い中の島通沿いの商業地域。近辺で大型店舗の新規出店が予定され、繁華性の向上が期待されるもの
の、建築費、金利の上昇傾向等もあり地価動向は鈍化していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊平区の中の島通沿いを主とした幹線道路沿い及びその周辺の商業地域。需要者の中心は事業用ビル、
共同住宅による収益を目的とした道内外の事業者である。近辺の大型店舗の出店による繁華性の向上が期待されるもの
の、建築費、金利の上昇が不動産需要に影響を与えており、地価水準の上昇傾向は鈍化しつつある。中心となる規模及
び価格帯は、事業内容等によってまちまちであり把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中の島通沿いの商業地域という地域の特性を踏まえ、価格牽連性を有する取引事例を採用して比準価格を求め、当該更
地に収益物件を想定して収益価格を求めたが、開差が生じた。建築費の上昇傾向と賃料の遅行性の関係から新築物件の
収益性は低めに出やすい市場動向と考えられ、手法の適用過程に想定要素を多く含むことからも本評価においては比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して前年価格からの検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費、金利の上昇による不動産需要への影
響が考えられる。札幌市では地価の上昇傾向
が続いていたが、立地に応じた停滞傾向が認
められつつある。

近隣地域での特段の変動は無いが、近辺で大
型店舗の出店が予定されており、繁華性の向
上が期待される。


変動要因は特にない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌豊平 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２６１１
５１１０５
-115001		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東20m市道、
北8m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
b １２５１１
５１１０５
-515001		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東23.6m市
道、北東6m、
角地
準住居
４５ｍ高度地区
(80,300)
c １２５１８
７１１０５
-515005		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東20m市道、
中間画地
準住居
４５ｍ高度地区
(70,300)
d ２２５１１
５１１０５
-595305		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
e １２６１０
５１１０５
-115002		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東21m市道、
北東8m、角地
準住居
４５ｍ高度地区
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,790  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
195,448 		 100
[  99.0]
197,422 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
209,000 
b (　           ) 
212,329  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
217,689 		 100
[ 139.9]
155,603 
165,000 
c (　           ) 
154,312  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[  98.0]
176,191 		 100
[ 102.3]
172,230 
183,000 
d (　           ) 
196,567  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
226,270 		 100
[ 120.0]
188,558 
200,000 
e (　           ) 
208,696  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
205,859 		 100
[ 115.8]
177,771 
188,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    190,000 円／㎡]  



札幌豊平 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,570,910 
6,267,778 
13,303,132 
11,623,000 
1,680,132 		 （　0.9514）
1,598,478 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     42,065,211 円　　　　（　    115,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌豊平 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 194.92 ＲＣ5 957.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
日影規制除外区域
 100 ％   300 ％   300 ％   367 ㎡     12.9 m x   29.7 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階２ＬＤＫが各３戸の共同住宅を想定。駐車場は８台分。 ⑦有効率　  86.1 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
194.92 
90.5 
176.32 
2,620 
461,958 		 3.0  1,385,874 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
194.92 
85.3 
166.27 
1,720 
285,984 		 1.0  285,984 
0.0  0 

 5～ 5		 住宅
177.92 
83.9 
149.27 
1,720 
256,744 		 1.0  256,744 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
957.60 
86.1 
824.40 

1,576,654 		 2,500,570 
0 
⑨年額支払賃料      1,576,654 円　×　12ヶ月　＝　      18,919,848 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　     824.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,187,136 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の賃貸市場を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,500 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         912,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,106,984 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         912,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     1,471,329 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,547,655 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,500,570 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,255 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,570,910 円　　　　（　        53,327 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,721 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,720 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌豊平 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,182,000 円  　　　　    197,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,522,278 円  　　　       21,018,984　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      160,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,009,400 円  　　　　    197,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       197,000 円  　　　　    197,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       197,000 円  　　　　    197,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,267,778 円　（　　　　　　        17,078 円／㎡）　　（経費率　　  32.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 197,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     957.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,623,000 円  
（　　　　　        31,670 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,570,910 円      
②総費用 6,267,778 円      
③純収益　①－② 13,303,132 円      
④建物等に帰属する純収益 11,623,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,680,132 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,598,478 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,356 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,065,211 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     115,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌豊平 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市豊平区中の島二条四丁目５番５
 4307000086177-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌豊平 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌豊平 5-13 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.
鑑定評価額 69,700,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市豊平区中の島２条４丁目５番５
｢中の島２条４－４－１｣		 ②地積
　(㎡)		 367  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
日影規制除外区域


(100,300)

1:2.5		 店舗

Ｓ1		 低層店舗、マンショ
ン等が混在する商業
地域		 西20m市道、三方路 水道、ガス、下水 中の島

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道　 交通

施設		 中の島駅南方

550m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
日影規制除外区域
⑤地域要因の将
　来予測		 中の島通沿いの商業地域で変動要因は見られず、現状維持で推移すると思料する。地下鉄中の島駅からの距離に
対して割安感があり、さらに商住の幅広い用途性も備えていることから、当面上昇傾向が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊平区・南区等の地下鉄駅周辺の商業地域。需要者は事業を目的とする法人及び賃貸経営目的の不動産
業者等が中心である。地下鉄中の島駅徒歩圏にある幹線道路沿いの商業地域で、豊平川を挟んで中央区に近接する。建
築費高騰や金利上昇等の影響が懸念されるが、幅広い用途性と相対的割安感から需要は底堅く、地価水準は上昇傾向で
ある。取引価格は沿道用地で用途や規模、総額は一様ではないため、中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中の島駅徒歩圏の商業地域である。比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、需要者は主に一般的
な地価水準を指標に検討することから説得力がある。収益価格は不動産の収益性に着目した価格であるが、想定部分が
多く不安要素を含む他、建築費の上昇等から価格は低位に試算された。よって、相対的な信頼性に優る比準価格を標準
に、収益価格を参酌し、市場分析及び前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊平区内の商業地の需要は底堅いが、物価上
昇・建築費の高騰・利上げ等の影響が懸念さ
れる。又、立地条件による物件の格差は広が
る傾向にある。

地域の変動要因は特に見受けられない。地下
鉄駅徒歩圏の商業地域で幅広い用途性と相対
的割安感から需要は底堅く、地価水準は上昇
傾向。

特にない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌豊平 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５１１
５１１０５
-515003		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
b １２５１１
５１１０５
-595011		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西26m国道、
南5m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
c １２５１１
５１１０５
-595001		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
南東8m、
二方路
準住居
４５ｍ高度地区
(80,300)
d １２６１１
５１１０５
-115001		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東20m市道、
北8m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
157,616  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
221,923 		 100
[ 111.3]
199,392 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
211,000 
b (　           ) 
211,578  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
252,102 		 100
[ 135.3]
186,328 
198,000 
c (　           ) 
154,815  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
159,824 		 100
[ 119.6]
133,632 
142,000 
d (　           ) 
181,790  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
195,448 		 100
[  94.1]
207,702 
220,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    193,000 円／㎡]  



札幌豊平 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,436,733 
6,135,372 
13,301,361 
11,328,000 
1,973,361 		 （　0.9514）
1,877,456 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     49,406,737 円　　　　（　    135,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌豊平 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 194.92 ＲＣ5 957.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
日影規制除外区域
 100 ％   300 ％   300 ％   367 ㎡     12.9 m x   29.7 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗、２～５階が共同住宅（各階２ＬＤＫ各３戸）の共同住宅を想定。駐車場は８台分。 ⑦有効率　  86.1 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
194.92 
90.5 
176.40 
2,700 
476,280 		 3.0  1,428,840 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
194.92 
85.3 
166.27 
1,670 
277,671 		 1.0  277,671 
0.0  0 

 5～ 5		 住宅
177.92 
83.9 
149.27 
1,670 
249,281 		 1.0  249,281 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
957.60 
86.1 
824.48 

1,558,574 		 2,511,134 
0 
⑨年額支払賃料      1,558,574 円　×　12ヶ月　＝　      18,702,888 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     824.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　         989,376 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の類似建物の共益費から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,692,264 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,239,136 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,413,128 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,511,134 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,605 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,436,733 円　　　　（　        52,961 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,671 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,670 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌豊平 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,152,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,478,272 円  　　　       20,652,264　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      162,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,958,400 円  　　　　    192,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       192,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       192,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,135,372 円　（　　　　　　        16,718 円／㎡）　　（経費率　　  31.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 192,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     957.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,328,000 円  
（　　　　　        30,866 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,436,733 円      
②総費用 6,135,372 円      
③純収益　①－② 13,301,361 円      
④建物等に帰属する純収益 11,328,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,973,361 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,877,456 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,116 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,406,737 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     135,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌豊平 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市豊平区中の島二条四丁目５番５
 4307000086177-0000
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備考