令和8年1月15日　提出 札幌豊平 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌豊平 5-8 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　武也   TEL.

鑑定評価額 71,900,000 円  １㎡当たりの価格 321,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市豊平区平岸３条１３丁目７６番 ｢平岸３条１３－５－１７｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） ４５ｍ高度地区 (90,300) 1:1 店舗兼共同住宅 ＲＣ3 中規模の店舗ビル等 が建ち並ぶ駅前の商 業地域 南20m道道 水道、ガス、下水 南平岸 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２０ｍ道道 交通 施設 南平岸駅西方 150m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ４５ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅から徒歩圏内の商業床需要、マンション需要は堅調で、金利上昇、建築費高騰等の影響により、地価上 昇率は弱まったものの上昇傾向は維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    327,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    212,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として清田区、豊平区の幹線道路沿いの商業、住宅の混在地域である。需要者の中心は、店舗・営業 所等の所有、店舗兼共同住宅等への投資を考慮する法人・個人である。地下鉄南平岸駅そばの商業地の稀少性は高く、 店舗利用だけでなく、マンションなどの投資需要が強く、需給動向は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は 、土地建物とも用途、規模等により区々であり把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格と収益価格に開差が生じた。商業地を取得する主たる需要者は、不動産の有する収益性に着目して意思決定す るが、競争力の関係、建築費の上昇・高止まりの懸念を想定したため、収益価格は低位に試算された。よって、幹線道 路背後住宅地域の充実から商圏の拡大等を背景とした商業床需要を反映した比準価格を重視し、収益価格も十分に参酌 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    308,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高、建築費の高騰、金利上昇等の影響か ら、商業需要及び住宅需要とも、駅近か、郊 外かの物件選別が顕著で、概ね昨年と比べ弱 まっている。 地下鉄駅前の商業地域で、マンション、アパ ート用地としての稀少性があることから投資 需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％