鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
札幌豊平 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌豊平 5-5

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　藤田　絵理子

TEL.

鑑定評価額

246,000,000 円

１㎡当たりの価格

275,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市豊平区平岸３条１０丁目９番｢平岸３条１０－１－３８｣				②地積　(㎡)	896 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,300)
	1:1.5	店舗兼工場Ｓ2	スーパー、店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	西25m国道	水道、ガス、下水	平岸 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 39.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

平岸駅南方

430m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

平岸通沿いの商業地域で変動要因は見られず、現状維持で推移すると予測する。店舗、賃貸住宅等の商住幅広い
用途性から底堅い需要が期待されるが、建築費高騰、金利上昇等から地価の上昇率は縮小傾向。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 202,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊平区・南区等の地下鉄駅周辺の幹線・準幹線道路沿いの商業地域。需要者は事業を目的とする法人及
び賃貸経営目的の投資家等が中心である。地下鉄平岸駅から徒歩圏にある国道沿いの商業地域である。スーパー、店舗
等の業務系の他、住宅系の用途も多い地域であり底堅い需要が見込まれるものの、建築費高騰、金利上昇等から地価の
上昇率は縮小傾向。取引価格は沿道用地で用途や規模、総額は一様ではないため、中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

平岸通沿いの商業地域である。比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、需要者は主に一般的な地
価水準を指標に検討することから説得力がある。収益価格は不動産の収益性に着目した価格であるが、想定部分が多く
不安要素を含む他、賃料の遅効性及び建築費の上昇から低位に試算された。よって、相対的な信頼性に優る比準価格を
標準に、収益価格を比較考量し、市場分析・前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    265,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊平区内の商業地の需要は底堅いが、物価上
昇・建築費の高騰・利上げ等の影響が懸念さ
れる。又、立地条件による物件の格差は広が
る傾向にある。

地域の変動要因は特に見受けられない。地下
鉄駅徒歩圏の商業地域で業務系の他に堅調な
賃貸住宅需要が見られる。

特にない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５１１５１１０５ -515001	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	長方形	南東23.6m市道、北東6m、角地		準住居４５ｍ高度地区 (80,300)
b	１２５１１５１１０５ -595006	札幌市豊平区		建付地	（　）	長方形	南20m市道、東10m、角地		準住居４５ｍ高度地区 (80,300)
c	２２５１１５１１０５ -595303	札幌市豊平区		更地	（　）	台形	西15m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	２２５１１５１１０５ -595304	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	不整形	西25m国道、中間画地		近商４５ｍ高度地区地区計画等 (90,500)
e	２２５１１５１１０５ -595305	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 212,329	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	217,689	100 [ 95.4]	228,186	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	228,000
b	(　 ) 235,529	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	236,202	100 [ 82.9]	284,924		285,000
c	(　 ) 220,809	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	229,641	100 [ 79.1]	290,317		290,000
d	(　 ) 267,607	100 [ 80.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	357,269	100 [ 112.2]	318,422		318,000
e	(　 ) 196,567	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	226,270	100 [ 80.0]	282,838		283,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	関係者間取引	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	関係者間取引	％／月 +0.24	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 280,000 円／㎡]

札幌豊平 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,149,169	19,557,360	44,591,809	37,347,000	7,244,809	（　0.9514） 6,892,711	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	181,387,132 円　　　　（　 202,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	292.18	ＲＣ9	2,872.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	896 ㎡	23.0 m x 38.8 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～９階は各階平均専有面積約７０㎡・４戸の共同住宅、駐車場１７台を想定した。

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	319.20	87.3	278.66	3,100	863,846	3.0	2,591,538
							0.0	0
2～ 9	住宅	319.20	87.3	278.66	1,900	529,454	1.0	529,454
							0.0	0
～

～

～

計		2,872.80	87.3	2,507.94		5,099,478		6,827,170
								0

⑨年額支払賃料	5,099,478 円　×　12ヶ月　＝　 61,193,736 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 2,507.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,611,434 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の類似建物の共益費から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,652,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,805,170 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,652,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,372,859 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	64,084,311 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,827,170 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,858 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,149,169 円　　　　（　 71,595 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,902 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,165,000 円	633,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	8,094,860 円	67,457,170　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 574,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,456,600 円	633,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	633,000 円	633,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	633,000 円	633,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,557,360 円　（　　　　　　 21,827 円／㎡）　　（経費率　　 30.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	633,000,000 円	設計監理料率　 214,000 円／㎡　×　 2,872.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0590	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,347,000 円（　　　　　 41,682 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,149,169 円
②総費用	19,557,360 円
③純収益　①－②	44,591,809 円
④建物等に帰属する純収益	37,347,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,244,809 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,892,711 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,387,132 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌豊平 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市豊平区平岸三条十丁目９番	4307000111996-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
札幌豊平 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌豊平 5-5

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　齋藤　武也

TEL.

鑑定評価額

246,000,000 円

１㎡当たりの価格

275,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市豊平区平岸３条１０丁目９番｢平岸３条１０－１－３８｣				②地積　(㎡)	896 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,300)
	1:1.5	店舗兼工場Ｓ2	スーパー、店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	西25m国道	水道、ガス、下水	平岸 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 39.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

平岸駅南方

430m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅から徒歩圏内の商業床需要、マンション需要は堅調で、金利上昇、建築費高騰等の影響により、地価上
昇率は弱まったものの上昇傾向は維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 278,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 202,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、国道沿い及び幹線道路沿い等を主とした商業地域である。主たる需要者は、個人よりは事業所関連の複
合店舗等の自用及び投資目的の収益物件を目的に取得する法人業者が主である。付近には大型商業施設及び中高層マン
ションが散見され、店舗用地及び収益物件とも需要は多く、需給動向は堅調に推移している。業種により規模は区々で
、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格に開差が生じた。商業地を取得する主たる需要者は、不動産の有する収益性に着目して意思決定す
るが、競争力の関係、建築費の上昇・高止まりの懸念を想定したため、収益価格は低位に試算された。よって、幹線道
路背後住宅地域の充実から商圏の拡大等を背景とした商業床需要を反映した比準価格を重視し、収益価格も十分に参酌
し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高、建築費の高騰、金利上昇等の影響か
ら、商業需要及び住宅需要とも、駅近か、郊
外かの物件選別が顕著で、概ね昨年と比べ弱
まっている。

地下鉄駅徒歩圏の商業地域で、マンション、
アパート用地としての稀少性があることから
投資需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２６１１５１１０５ -115008	札幌市豊平区		建付地	（　）	ほぼ整形	西25.3m国道、中間画地		商業地区計画等６０ｍ高度地区 (100,400)
b	２２５１１５１１０５ -595303	札幌市豊平区		更地	（　）	台形	西15m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	１２６１１５１１０５ -115001	札幌市豊平区		建付地	（　）	ほぼ整形	東20m市道、北8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
d	２２４１８７１１０５ -515016	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北20m市道、中間画地		準住居高度地区最高45m (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 418,110	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	422,291	100 [ 141.2]	299,073	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	299,000
b	(　 ) 220,809	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	229,641	100 [ 76.0]	302,159		302,000
c	(　 ) 181,790	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	195,448	100 [ 72.8]	268,473		268,000
d	(　 ) 176,152	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	189,187	100 [ 70.6]	267,970		268,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 278,000 円／㎡]

札幌豊平 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,149,169	19,557,360	44,591,809	37,347,000	7,244,809	（　0.9514） 6,892,711	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	181,387,132 円　　　　（　 202,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	292.18	ＲＣ9	2,872.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	896 ㎡	23.1 m x 38.8 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～９階は各階平均専有面積約７０㎡の１ＬＤＫ４戸、駐車場１７台を想定した。

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

この種の建物としては概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	319.20	87.3	278.66	3,100	863,846	3.0	2,591,538
							0.0	0
2～ 9	住宅	319.20	87.3	278.66	1,900	529,454	1.0	529,454
							0.0	0
～

～

～

計		2,872.80	87.3	2,507.94		5,099,478		6,827,170
								0

⑨年額支払賃料	5,099,478 円　×　12ヶ月　＝　 61,193,736 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 2,507.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,611,434 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,652,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,805,170 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,652,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,372,859 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	64,084,311 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,827,170 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,858 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,149,169 円　　　　（　 71,595 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,902 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,165,000 円	633,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	8,094,860 円	67,457,170　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 574,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,456,600 円	633,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	633,000 円	633,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	633,000 円	633,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,557,360 円　（　　　　　　 21,827 円／㎡）　　（経費率　　 30.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	633,000,000 円	設計監理料率　 214,000 円／㎡　×　 2,872.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0590	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,347,000 円（　　　　　 41,682 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,149,169 円
②総費用	19,557,360 円
③純収益　①－②	44,591,809 円
④建物等に帰属する純収益	37,347,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,244,809 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,892,711 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,387,132 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌豊平 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市豊平区平岸三条十丁目９番	4307000111996-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考