令和8年1月15日　提出 札幌豊平 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌豊平 5-2 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.

鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市豊平区豊平４条３丁目１３番２４外 ｢豊平４条３－１－１５｣ ②地積 　(㎡) 377   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） ６０ｍ高度地区 (90,400) 1:3 店舗兼共同住宅 ＲＣ6F1B 小売店舗等が建ち並 ぶ国道沿いの商業地 域 北東27m国道 水道、ガス、下水 学園前 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 寺院も見られる国道沿いの路 線商業地域 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 学園前駅北方 600m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ６０ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道３６号線沿いの商業地域で変動要因は見られず、現状維持で推移すると予測する。学園前駅と菊水駅から徒 歩圏にあり、立地条件から底堅い需要が期待されるが、建築費高騰、金利上昇等から地価の上昇率は縮小傾向。 (3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    219,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊平区・白石区等の地下鉄駅周辺の商業地域。需要者は事業を目的とする法人及び賃貸経営目的の投資 家等が中心である。東豊線学園前駅と東西線菊水駅の両駅から徒歩圏にある国道沿いの商業地域である。店舗等の業務 系の他、住宅系の用途も多い地域であり底堅い需要が見込まれるが、建築費高騰、金利上昇等から地価の上昇率は縮小 傾向である。取引価格は沿道用地で用途や規模、総額は一様ではないため、中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道３６号線沿いの商業地域である。比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、市場の実勢を反映 しており説得力がある。収益価格は不動産の収益性に着目した価格であるが、想定部分が多く不安要素を含む他、賃料 の遅効性及び建築費の上昇等から価格は低位に試算された。よって、試算価格の調整にあたっては、信頼性に優る比準 価格を標準に、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌豊平 5-5               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    265,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [100.0] 100 [ 95.8] [100.0] 100 287,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    279,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊平区内の商業地の需要は底堅いが、物価上 昇・建築費の高騰・利上げ等の影響が懸念さ れる。又、立地条件による物件の格差は広が る傾向にある。 地域の変動要因は特に見受けられない。地下 鉄駅徒歩圏の国道沿いの商業地域で、業務系 の他に堅調な賃貸住宅需要が見られる。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％