令和8年1月15日　提出 札幌豊平 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌豊平 -16 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市豊平区西岡２条９丁目３２１番９３ ｢西岡２条９－７－２１｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 澄川 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　　 ８ｍ市道 交通 施設 澄川駅南東方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 西岡地区南部のバス便利用の住宅地域で変動要因は見られず、現状維持で推移すると予測する。建築費高騰や金 利上昇による住宅ローン借入可能額の減少等から、土地需要は鈍化傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西岡地区を中心とした豊平区内の郊外住宅地域の圏域。需要者は札幌市内に居住する住宅取得目的の個 人が中心である。当該地域は、福住桑園通背後に所在するバス便利用の戸建住宅地域である。建築費高騰に加え、金利 の上昇による住宅ローン借入可能額の減少等から需要はやや鈍化しており、地価水準は弱含み横ばい傾向である。需要 の中心となる価格帯は、土地は総額で１，５００万円程度、新築戸建住宅で４，０００万円台と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 豊平区南部に位置する福住桑園通背後の郊外住宅地域である。近隣地域は第１種低層住居専用地域内にあり、アパート 等の収益物件は見られず、需要者の殆どは新築住宅を建築するために土地を取得する個人である。よって、地域的特性 から収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえた結果、市場取引の実勢を反映している実証的な比準価格をも って妥当と認めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌豊平 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [124.0] [104.5] 100 81,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰、物価高、金利上昇から住宅需要 は不安定である。利便性の選別が厳しくなり 、立地条件による格差がますます広がる傾向 にある。 地域の変動要因は見受けられない。バス便利 用の郊外の住宅地域であり、建築費高騰や金 利の上昇による借入可能額の減少等から需要 は鈍化傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％