令和8年1月16日　提出 札幌豊平 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌豊平 -14 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　早坂　工   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市豊平区福住２条８丁目１９２番２２ ｢福住２条８－３－１８｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が見 られる住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 福住 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 福住駅南西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 羊ケ丘展望台周辺の地下鉄駅からはやや距離のある住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も当該環境を 維持していくものと思料されるが、建築費、金利の上昇傾向等もあり地価動向は鈍化していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、羊ケ丘展望台周辺を主とした豊平区の住宅地域である。需要者の中心は自己の居住目的の個人であり、 建築費や金利の上昇が住宅需要に影響を与えている。そのような市場動向を反映し、地価動向は停滞傾向が認められる 。中心となる規模及び価格帯は、建物は築年数等によるが土地は２００㎡前後で総額１，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 福住地区の主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で共同住宅は見られず、用途規制等のため収益物件の立地条件には難 点があり、主たる需要者は通常は収益物件を目的としないと考えられることから収益価格の試算を断念した。本評価に おいては規範性を有する取引事例を採用し地域の市場性を反映して求めた比準価格を、代表標準地との検討を踏まえて 鑑定評価額として決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌豊平 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [108.5] [104.5] 100 93,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費、金利の上昇による不動産需要への影 響が考えられる。札幌市では地価の上昇傾向 が続いていたが、立地に応じた停滞傾向が認 められつつある。 地下鉄駅からはやや距離のある住宅地域とし て、特段の変動要因はない。 変動要因は特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％