別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
札幌豊平 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌豊平 -2 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　筒井　大輔   TEL.
鑑定評価額 31,900,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市豊平区平岸４条１７丁目８８８番２５外
｢平岸４条１７－５－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 240  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
２７ｍ高度地区

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ4		 中規模住宅の中にア
パートも見られる住
宅地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 南平岸

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 南平岸駅南方

640m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
２７ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 南平岸駅を最寄り駅とする平岸霊園に近い住宅地域で利用状況は安定的である。建築費高騰等の影響から地価上
昇率は縮小傾向にあり、今後も地価は弱めの動きとなるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南平岸・平岸駅を中心とした地下鉄沿線の住宅地域。需要者の中心は、市内居住の一般人、共同住宅建
築目的の不動産業者等。霊園に近く一部敬遠され得るが、地下鉄駅に近く利便性は良好で、周辺エリアと比較した割安
感もある。最近では、近隣地域周辺で宅地分譲がなされた。共同住宅用地需要についても安定的と見られる。中心とな
る価格帯は、２００㎡程度の更地で２３００万～２８００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を
有する。収益価格は、収益性を反映し理論的ながら、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたもの
と思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌豊平 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    139,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[101.5]		 100
[107.7]		 [103.0]
100		 132,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の上昇、金利上昇、物価高等の影響か
ら住宅地需要は弱まっており、地価上昇率は
昨年と比べ縮小し、横ばいエリアもある。


近隣地域南方の平岸５条１５丁目において分
譲地「ウィズランド南平岸」の販売が行われ
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌豊平 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２５１１
５１１０５
-591035		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
b １２５１１
５１１０５
-595505		 札幌市豊平区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
南6m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c ２２５１１
５１１０５
-591321		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
d ２２５１１
５１１０５
-591323		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6.5m市道、
中間画地
１中専
３３ｍ高度地区
(60,200)
e １２６１１
５１１０５
-111012		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
129,240  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
126,856 		 100
[ 100.0]
126,856 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
131,000 
b (　           ) 
184,641  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
176,791 		 100
[ 136.3]
129,707 
134,000 
c (　           ) 
148,566  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
146,835 		 100
[ 111.1]
132,165 
136,000 
d (　           ) 
152,100  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
153,872 		 100
[ 105.6]
145,712 
150,000 
e (　           ) 
111,921  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
112,928 		 100
[  89.3]
126,459 
130,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    133,000 円／㎡]  



札幌豊平 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,082,798 
1,579,997 
4,502,801 
3,456,230 
1,046,571 		 （　0.9547）
999,161 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     25,619,513 円　　　　（　    107,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌豊平 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 113.97 Ｓ3 341.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
２７ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   240 ㎡     14.5 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、約５２㎡の２ＬＤＫを想定。 ⑦有効率　  90.8 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
113.97 
90.8 
103.46 
1,530 
158,294 		 1.0  158,294 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
113.97 
90.8 
103.46 
1,580 
163,467 		 1.0  163,467 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
341.91 
90.8 
310.38 

485,228 		 485,228 
0 
⑨年額支払賃料        485,228 円　×　12ヶ月　＝　       5,822,736 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     310.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　         223,474 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,046,210 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       387,973 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,078,237 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           485,228 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,561 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,082,798 円　　　　（　        25,345 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,581 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,580 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌豊平 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 359,400 円  　　　　     59,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 517,297 円  　　　        6,466,210　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,400 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　      509,100 円  　　　　     59,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,900 円  　　　　     59,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,900 円  　　　　     59,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,579,997 円　（　　　　　　         6,583 円／㎡）　　（経費率　　  26.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     341.91 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 45 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,456,230 円  
（　　　　　        14,401 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,082,798 円      
②総費用 1,579,997 円      
③純収益　①－② 4,502,801 円      
④建物等に帰属する純収益 3,456,230 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,046,571 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 999,161 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,163 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,619,513 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     107,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌豊平 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市豊平区平岸四条十七丁目８８８番２５
 4307000117700-0000
2 　札幌市豊平区平岸四条十七丁目８８８番３０
 4307000117705-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
札幌豊平 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌豊平 -2 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　早坂　工   TEL.
鑑定評価額 31,400,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市豊平区平岸４条１７丁目８８８番２５外
｢平岸４条１７－５－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 240  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
２７ｍ高度地区

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ4		 中規模住宅の中にア
パートも見られる住
宅地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 南平岸

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　６ｍ
市道		 交通

施設		 南平岸駅南方

640m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
２７ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 平岸霊園周辺の地下鉄駅徒歩圏内の住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も当該環境を維持していくも
のと思料されるが、建築費、金利の上昇傾向等もあり地価動向は鈍化していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、平岸霊園周辺を主とした豊平区の地下鉄駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は収益物件も見ら
れる地域で自己の居住目的の個人の他に収益目的の個人・法人も考えられ、建築費や金利の上昇が住宅需要に影響を与
えている。そのような市場動向を反映し、地価動向は停滞傾向が認められる。中心となる規模及び価格帯は、建物は築
年数等によるが土地は２４０㎡前後で総額３，１００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 平岸地区の住宅地域という地域の特性を踏まえ、価格牽連性を有する取引事例を採用して比準価格を求め、当該更地に
収益物件を想定して収益価格を求めたが、開差が生じた。建築費の上昇傾向と賃料の遅行性の関係から新築物件の収益
性は低めに出やすい市場動向と考えられ、手法の適用過程に想定要素を多く含むことからも本評価においては収益価格
を参考にとどめ、市場性を反映した比準価格を代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額として決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌豊平 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    139,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[101.5]		 100
[108.3]		 [103.0]
100		 131,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費、金利の上昇による不動産需要への影
響が考えられる。札幌市では地価の上昇傾向
が続いていたが、立地に応じた停滞傾向が認
められつつある。

平岸霊園周辺の住宅地域として、特段の変動
要因はない。



変動要因は特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +10.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌豊平 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２５１１
５１１０５
-591035		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
b ２２５１１
５１１０５
-591321		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
c ２２５１１
５１１０５
-591033		 札幌市豊平区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
d １２６１１
５１１０５
-111012		 札幌市豊平区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
１中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
129,240  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
126,856 		 100
[ 100.0]
126,856 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
131,000 
b (　           ) 
148,566  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
146,835 		 100
[ 109.5]
134,096 
138,000 
c (　           ) 
143,998  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 106.0]
143,064 		 100
[ 108.4]
131,978 
136,000 
d (　           ) 
111,921  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
112,928 		 100
[  95.1]
118,747 
122,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +9.5
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +9.5
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    131,000 円／㎡]  



札幌豊平 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,921,272 
1,565,257 
4,356,015 
3,456,230 
899,785 		 （　0.9547）
859,025 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     22,026,282 円　　　　（　     91,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌豊平 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 113.97 Ｓ3 341.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
２７ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   240 ㎡     14.5 m x   16.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、約５２㎡の２ＬＤＫを想定。駐車場は５台分。 ⑦有効率　  90.8 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
113.97 
90.8 
103.46 
1,500 
155,190 		 1.0  155,190 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
113.97 
90.8 
103.46 
1,550 
160,363 		 1.0  160,363 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
341.91 
90.8 
310.38 

475,916 		 475,916 
0 
⑨年額支払賃料        475,916 円　×　12ヶ月　＝　       5,710,992 円 
⑩a共益費（管理費）              60 円／㎡　×　     310.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　         223,474 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の賃貸市場を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,934,466 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       377,668 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,916,798 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           475,916 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,474 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,921,272 円　　　　（　        24,672 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,551 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌豊平 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 359,400 円  　　　　     59,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 503,557 円  　　　        6,294,466　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      509,100 円  　　　　     59,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,900 円  　　　　     59,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,900 円  　　　　     59,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,565,257 円　（　　　　　　         6,522 円／㎡）　　（経費率　　  26.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     341.91 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 45 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,456,230 円  
（　　　　　        14,401 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,921,272 円      
②総費用 1,565,257 円      
③純収益　①－② 4,356,015 円      
④建物等に帰属する純収益 3,456,230 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 899,785 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 859,025 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,579 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,026,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌豊平 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市豊平区平岸四条十七丁目８８８番２５
 4307000117700-0000
2 　札幌市豊平区平岸四条十七丁目８８８番３０
 4307000117705-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考