令和8年1月15日　提出 札幌白石 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 9-3 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.

鑑定評価額 615,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区流通センター４丁目２２７番２８５ ｢流通センター４－４－７１｣ ②地積 　(㎡) 7,687   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 流通業務地区 1.5:1 倉庫兼事務所 Ｓ2 配送センター等、運 輸関連施設の多い流 通団地 南18m市道 水道、下水 南郷１８丁目 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 南郷１８丁目駅北東方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) 流通業務地区 ⑤地域要因の将 　来予測 運輸関連施設が多い流通業務団地であり、物流関連施設用地への需要が堅調で、供給不足の影響から希少性もあ り、当分の間現状維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白石区流通センターの工業団地を中心として、市内及び隣接都市の流通業務系の工業地域一円。主たる需 要者は配送センター等の物流関連施設の所有を目的とする法人等が中心である。工業地需要が高まる中、特に幹線道路 や高速道路へのアクセスが良好である立地性が指向されており、当該地域がまず俎上に上がることから、地価は大きな 上昇となっている。中心価格帯は、用途、規模等により様々であり把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は工業団地内の工業地域であり、自己利用の建物が主である地域で、賃貸需要は殆どなく賃貸市場も成立して いないため収益還元法の適用を断念した。本件においては市場の実勢を反映する比準価格を重視し、前年標準地等との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交通利便性が良好な地域の工業地需要が、流 通業、食品加工業を中心に高まっており、白 石区を中心に隣接区又は市の工業地域に広が っている。 工業地の希望地としてまず選択される地域で あるが、供給が少なく、売物が出た場合は高 値取引となる傾向がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％  ％