令和8年1月15日　提出 札幌白石 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 5-9 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆   TEL.

鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 322,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区菊水３条２丁目１番８外 ｢菊水３条２－４－１７｣ ②地積 　(㎡) 526   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） ４５ｍ高度地区 (90,300) 1:1.2 銀行 Ｓ2 店舗、共同住宅等が 混在する幹線沿いの 商業地域 南西25m道道 水道、ガス、下水 菊水近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ２５ｍ道道 交通 施設 菊水駅近接 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ４５ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅近接の立地性から店舗等の業務系・共同住宅等の住宅系の需要が競合する商業地域で、当分現状維持と 予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    325,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    244,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄菊水駅周辺の商業地域を中心として、札幌市内のＪＲ駅、地下鉄駅周辺の商業地域一円。主たる需 要者は店舗事務所の所有を目的とする個人または法人、店舗、事務所ビル等の運営、経営を行う個人又は法人である。 分譲、賃貸マンション用地としても需要が想定される。地下鉄駅至近に位置する立地条件から商業地需要は底堅く、地 価は上昇傾向が続いている。取引の中心は、規模、用途等により様々であり把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地下鉄菊水駅至近の商業地域で、商業地の特性から収益性を特に重視すべきであるが収益価格が低位となった。当該地 域は繁華性は高いが、多様な用途が競合し、用途によって支払可能賃料が異なる事や、建築費の高騰、地価上昇による 投資額に見合った収益の想定ができなかったため収益価格が低位に試算された。本件においては市場の実勢を反映する 比準価格を重視し収益価格も参酌し、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌白石 5-7               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    300,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 321,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    307,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰が続く中、中心部は再開発やビ ルの建替えが未だ多く、また他の商業地域も 観光客の入込が回復し、物販、飲食を中心に 好調である。 地下鉄駅へ近い地域であり、商業地需要のみ ならず、マンション用地需要が分譲、賃貸と もに強いが、一般的要因の影響も見受けられ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％