別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌白石 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 -25 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　ひろ子   TEL.
鑑定評価額 62,200,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区菊水２条１丁目３番９５
｢菊水２条１－５－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 319  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区
３３ｍ高度地区

1:2.5		 共同住宅

Ｗ2F1B		 一般住宅、アパート
、事務所等が混在す
る地域		 南西10.9m市道 水道、ガス、下水 菊水

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　　
　　　　　１０．９
ｍ市道		 交通

施設		 菊水駅西方

230m		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅に近い住宅、事務所等の見られる住宅地域である。特に変動要因は見られず現状を維持とものと予測す
る。利便性が良く用途の多様性もあり、地価は上昇傾向であるがその勢いは弱まりを見せていると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね白石区及びその隣接区内の地下鉄駅から比較的近い住宅地域一円である。需要者の中心は、事業を
目的とする法人、投資家である。地下鉄駅から近く用途の多様性も期待でき都心にも比較的近いため、宅地の需要は堅
調であるが建築費高騰を背景にその勢いは弱まりを見せている。用途の混在する地域であり、取引の中心となる総額の
価格帯は用途、規模等の違いにより大きく異なり見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、白石区内の信頼性の高い事例を採用し、地域・個別性に照らして補修正・要因比較を行って求めたもので
市場の実情を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を示すものであり事業者としては着目すべき価格である
が、想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性はやや劣る。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考と
し、代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場性の推移動向も再確認して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    197,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[101.5]		 100
[107.7]		 [104.5]
100		 194,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復に足踏みがみられている
。全体的に住宅投資は減少、設備投資は持ち
直しの動きが見られる。今後は更なる物価上
昇が懸念される。

地域要因に特段の変動はないが、地下鉄駅か
ら徒歩圏内で都心にも比較的近いため、地価
水準は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１８
８Ｔ１０４
-599014		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
準工
高度地区33m
(60,200)
b ２６Ｋ１８
８Ｔ１０４
-119013		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
工業
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(60,200)
c ２６Ｋ１８
８Ｔ１０４
-599027		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(60,200)
d ２６Ｋ１８
８Ｔ１０４
-119005		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
(60,200)
e ２６Ｋ１８
８Ｔ１０４
-599004		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
中間画地
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
177,332  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
173,259 		 100
[  75.3]
230,092 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
240,000 
b (　           ) 
152,919  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
152,467 		 100
[  81.2]
187,767 
196,000 
c (　           ) 
168,734  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
164,277 		 100
[  85.5]
192,137 
201,000 
d (　           ) 
181,524  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
175,097 		 100
[  90.8]
192,838 
202,000 
e (　           ) 
218,584  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
211,891 		 100
[ 110.9]
191,065 
200,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



札幌白石 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,761,398 
2,991,599 
10,769,799 
8,831,200 
1,938,599 		 （　0.9585）
1,858,147 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     47,644,795 円　　　　（　    149,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 188.58 ＲＣ4 754.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
３３ｍ高度地区		 60 ％   200 ％   200 ％   319 ㎡     10.9 m x   29.2 m  前面道路：市道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＬＤＫ　平均専有面積約８０㎡計８戸を想定 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 当該規模の建物としてはほぼ標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
188.58 
80.8 
152.41 
1,800 
274,338 		 1.0  274,338 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
188.58 
85.6 
161.41 
1,850 
298,609 		 1.0  298,609 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
754.32 
84.4 
636.64 

1,170,165 		 1,170,165 
0 
⑨年額支払賃料      1,170,165 円　×　12ヶ月　＝　      14,041,980 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     636.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,041,980 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       723,699 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,750,281 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,170,165 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,117 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,761,398 円　　　　（　        43,139 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 456,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 723,699 円  　　　       14,473,980　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,292,000 円  　　　　    152,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       228,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,991,599 円　（　　　　　　         9,378 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 152,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     754.32 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,831,200 円  
（　　　　　        27,684 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,761,398 円      
②総費用 2,991,599 円      
③純収益　①－② 10,769,799 円      
④建物等に帰属する純収益 8,831,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,938,599 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,858,147 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,825 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,644,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     149,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区菊水二条一丁目３番９５
 4316000067154-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌白石 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 -25 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁   TEL.
鑑定評価額 62,200,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区菊水２条１丁目３番９５
｢菊水２条１－５－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 319  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区
特別用途地区

1:2.5		 共同住宅

Ｗ2F1B		 一般住宅、アパート
、事務所等が混在す
る地域		 南西10.9m市道 水道、ガス、下水 菊水

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北、　　１
０．９ｍ市道		 交通

施設		 菊水駅西方

230m		 法令

規制		 準工
(60,200)
３３ｍ高度地区
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、地下鉄菊水駅の徒歩圏内にある立地性、地域要因に大きな変動はないが、都心部にも比較的近く、
利便性良好で、賃貸マンションを中心とした共同住宅地域として今後も推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、白石区内で地下鉄駅に徒歩圏内の住宅地が圏域である。需要者は賃貸マンションなど収益物件の利用を
目的とした、個人、法人などが中心である。近隣地域は、その利便性の高い地域的特性から賃貸マンションなど共同住
宅用地としての土地需要が根強く、賃料も上昇傾向で堅調な地価動向を継続している。取引の中心価格帯は、対象地と
同規模で６千万円前後と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替性の強い取引事例から求めたもので市場性を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格も土
地の有効利用性に着目した理論的価格であるが、想定的上の部分が多く、賃料の遅行性などから低目に求められたもの
と思料する。よって、規範性の高い比準価格に重きを置くこととし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討も
踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    197,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[101.5]		 100
[107.1]		 [104.5]
100		 195,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、住宅地につ
いては、金融資本市場の金利動向、物価や建
築費の上昇等による購買意欲減退などに注意
する必要がある。

地域要因に特に大きな変動はないが、地下鉄
菊水駅に近く、その利便性の良さから収益物
件の土地需要は強く、堅調な地価動向を継続
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１８
８Ｔ１０４
-599001		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西8.2m市道
、中間画地
準工
３３ｍ高度地区
(76,262)
b ２６Ｋ１８
８Ｔ１０４
-115001		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
北西9.1m、
二方路
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
c ２６Ｋ１８
８Ｔ１０４
-599016		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
北西11m、
角地
準工
高度地区33m
特別用途地区
(70,200)
d ２６Ｋ１８
８Ｔ１０４
-595004		 札幌市白石区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西11m市道、
南西18m、
二方路
商業
高度地区60m
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
198,547  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
213,106 		 100
[ 101.9]
209,132 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
219,000 
b (　           ) 
204,694  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.5]
196,545 		 100
[ 104.8]
187,543 
196,000 
c (　           ) 
185,706  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.7]
172,671 		 100
[  96.0]
179,866 
188,000 
d (　           ) 
185,610  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
196,777 		 100
[ 105.6]
186,342 
195,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



札幌白石 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,983,323 
3,682,593 
11,300,730 
9,470,300 
1,830,430 		 （　0.9585）
1,754,467 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     44,986,333 円　　　　（　    141,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 188.58 ＲＣ4 754.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
３３ｍ高度地区
特別用途地区		 60 ％   200 ％   200 ％   319 ㎡     10.9 m x   29.2 m  前面道路：市道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 主な住戸タイプ３ＬＤＫ、平均専有面積約８０㎡、総戸数８戸、駐車場３台 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 同種同規模建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
188.58 
80.8 
152.41 
1,843 
280,892 		 1.0  280,892 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
188.58 
85.6 
161.41 
1,900 
306,679 		 1.0  306,679 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
754.32 
84.4 
636.64 

1,200,929 		 1,200,929 
0 
⑨年額支払賃料      1,200,929 円　×　12ヶ月　＝　      14,411,148 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　     636.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　         916,762 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺相場を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,327,910 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       787,996 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,971,914 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,200,929 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,409 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,983,323 円　　　　（　        46,970 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 489,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,260,793 円  　　　       15,759,910　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,385,500 円  　　　　    163,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       244,500 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,682,593 円　（　　　　　　        11,544 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 163,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     754.32 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,470,300 円  
（　　　　　        29,687 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,983,323 円      
②総費用 3,682,593 円      
③純収益　①－② 11,300,730 円      
④建物等に帰属する純収益 9,470,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,830,430 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,754,467 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,500 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,986,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     141,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区菊水二条一丁目３番９５
 4316000067154-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考