別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌白石 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 -20 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　ひろ子   TEL.
鑑定評価額 26,500,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区北郷１条４丁目４６８番４５３
｢北郷１条４－５－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
が建ち並ぶ駅に近い
住宅地域		 北東8m市道 水道、ガス、下水 白石

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 白石駅北方

300m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ駅に近い共同住宅、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。特に変動要因は見られず現状を維持とものと予測
する。利便性が良いこともあり、地価水準は上昇傾向であるがその勢いは弱まりを見せていると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね白石区内のＪＲ駅に比較的近い住宅地域である。需要者の中心はアパート等の事業目的とする法人
、自己使用目的の個人である。交通接近条件が良好な住宅地域であることから、宅地の需要は堅調であるが建築費高騰
を背景にその勢いは弱まりつつある。取引の中心となる総額の価格帯は、一般住宅・共同住宅など規模・用途等により
まちまちで見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場で実際に取引された、白石内の複数事例を採用したもので実証的な価格である。収益価格は不動産の収
益性を示す価格であるが、想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣ると考える。よって規範性の高い比準価
格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地・前年標準地価格との検討、市場性を再確認し鑑定評価額を上記の通り
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    129,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[104.5]		 100
[ 95.0]		 [101.5]
100		 134,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復に足踏みがみられている
。全体的に住宅投資は減少、設備投資は持ち
直しの動きが見られる。今後は更なる物価上
昇が懸念される。

地域要因に特段の変動はない。利便性の良い
住宅地域であり、価格水準は上昇傾向である
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１０
３Ｔ１０４
-111005		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
２中専
２７ｍ高度地区
駐車付置義務
(60,200)
b ２６Ｋ１０
３Ｔ１０４
-111023		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
駐車付置義務
(67,200)
c ２６Ｋ１０
３Ｔ１０４
-591009		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東11m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
d ２６Ｋ１０
３Ｔ１０４
-591005		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
２中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
e ２６Ｋ１０
３Ｔ１０４
-591027		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東9m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,512  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
107,550 		 100
[  77.6]
138,595 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
141,000 
b (　           ) 
109,089  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
107,477 		 100
[  79.2]
135,703 
138,000 
c (　           ) 
107,833  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
107,939 		 100
[  83.6]
129,114 
131,000 
d (　           ) 
129,687  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
130,198 		 100
[  76.4]
170,416 
173,000 
e (　           ) 
103,399  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
102,686 		 100
[  77.2]
133,013 
135,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    137,000 円／㎡]  



札幌白石 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,739,671 
1,783,468 
5,956,203 
5,141,850 
814,353 		 （　0.9585）
780,557 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     20,014,282 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.13 ＲＣ4 440.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   198 ㎡     11.3 m x   17.6 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ（約５０㎡）、各階２戸、総戸数８戸の賃貸住宅を想定した。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.13 
89.8 
98.88 
1,600 
158,208 		 1.0  158,208 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
110.13 
89.8 
98.88 
1,640 
162,163 		 1.0  162,163 
0.0  0 

  ～  		 住宅
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.52 
89.8 
395.52 

644,697 		 644,697 
0 
⑨年額支払賃料        644,697 円　×　12ヶ月　＝　       7,736,364 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     395.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,736,364 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　       ％　＝　　       386,818 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,733,546 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           644,697 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,125 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,739,671 円　　　　（　        39,089 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 354,000 円  　　　　     88,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 406,018 円  　　　        8,120,364　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       50,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      752,200 円  　　　　     88,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       132,750 円  　　　　     88,500,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,500 円  　　　　     88,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,783,468 円　（　　　　　　         9,007 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     440.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,141,850 円  
（　　　　　        25,969 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,739,671 円      
②総費用 1,783,468 円      
③純収益　①－② 5,956,203 円      
④建物等に帰属する純収益 5,141,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 814,353 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 780,557 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,942 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,014,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区北郷一条四丁目４６８番４５３
 4316000078479-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
札幌白石 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌白石 -20 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　楓　侑樹   TEL.
鑑定評価額 26,500,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市白石区北郷１条４丁目４６８番４５３
｢北郷１条４－５－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
３３ｍ高度地区

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
が建ち並ぶ駅に近い
住宅地域		 北東8m市道 水道、ガス、下水 白石

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 白石駅北方

300m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
３３ｍ高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ白石駅徒歩圏の住宅地域であり、交通利便性に優れた立地から需要は堅調で、地価は上昇が続くと予想され
るが、建築費高騰等による影響も懸念される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は白石区を中心に、ＪＲ駅徒歩圏の交通利便性が良好な住宅地域の圏域。主たる需要者は収益物件の運用を
企図する投資家、法人等及び自己利用目的の個人である。近隣地域はＪＲ白石駅徒歩圏であり、かかる立地性から地価
も上昇傾向で推移していたが、建築費高騰等による影響から上昇率は縮小傾向にある。需要の中心は、規模・用途によ
り取引総額は様々で一定はしていないが、土地単価は１３万円／㎡程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は戸建住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域で、比準価格・収益価格とも適合性が認められる。収益価格は建築
費高騰等の影響で土地建物の総額に見合った賃料水準に設定できず低位に試算された。一方で比準価格は市場動向を反
映した実証的価格である。よって、自用目的の取引も多いことから、市場動向を反映し規範性の高い比準価格を重視し
、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　札幌白石 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    129,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[104.5]		 100
[100.9]		 [101.5]
100		 126,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は微減傾向にあり、建築費高騰等に
より住宅地における地価上昇幅は縮小傾向、
今後も金利上昇の影響等に注視を要する。


ＪＲ駅徒歩圏の住宅地域であり、かかる交通
利便性から収益物件用地としての需要も享受
し得る地域である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌白石 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１８
８Ｔ１０４
-111106		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
b ２６Ｋ１０
３Ｔ１０４
-111023		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
駐車付置義務
(67,200)
c ２６Ｋ１０
３Ｔ１０４
-591030		 札幌市白石区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西9m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
d ２６Ｋ１０
３Ｔ１０４
-111006		 札幌市白石区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
２中専
２７ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
148,089  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
142,562 		 100
[ 105.0]
135,773 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
138,000 
b (　           ) 
109,089  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
107,477 		 100
[  82.5]
130,275 
132,000 
c (　           ) 
108,128  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
103,989 		 100
[  80.8]
128,699 
131,000 
d (　           ) 
112,531  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
111,755 		 100
[  84.6]
132,098 
134,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    134,000 円／㎡]  



札幌白石 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,976,600 
2,012,796 
5,963,804 
5,141,850 
821,954 		 （　0.9585）
787,843 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     20,201,103 円　　　　（　    102,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌白石 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.13 ＲＣ4 440.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
３３ｍ高度地区
 60 ％   200 ％   200 ％   198 ㎡     11.3 m x   17.6 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建の共同住宅を想定。１ＬＤＫ８戸、平均専有面積約４９．４４㎡。４階建程度が標準的。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.13 
89.8 
98.88 
1,550 
153,264 		 1.0  153,264 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
110.13 
89.8 
98.88 
1,600 
158,208 		 1.0  158,208 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
110.13 
89.8 
98.90 
1,580 
156,262 		 1.0  156,262 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.52 
89.8 
395.54 

625,942 		 625,942 
0 
⑨年額支払賃料        625,942 円　×　12ヶ月　＝　       7,511,304 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     395.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　         474,648 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺相場を参考にして査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,985,952 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　       ％　＝　　       399,298 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,970,654 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           625,942 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,946 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,976,600 円　　　　（　        40,286 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌白石 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 354,000 円  　　　　     88,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 669,596 円  　　　        8,369,952　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       60,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      752,200 円  　　　　     88,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,500 円  　　　　     88,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,500 円  　　　　     88,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,012,796 円　（　　　　　　        10,166 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     440.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,141,850 円  
（　　　　　        25,969 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,976,600 円      
②総費用 2,012,796 円      
③純収益　①－② 5,963,804 円      
④建物等に帰属する純収益 5,141,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 821,954 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 787,843 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,979 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,201,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     102,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌白石 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市白石区北郷一条四丁目４６８番４５３
 4316000078479-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考