令和8年1月13日　提出 札幌白石 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 -13 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　楓　侑樹   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区北郷４条１２丁目３２番２ ｢北郷４条１２－３－２４｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東8m市道 水道、下水 平和 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 平和駅北方 800m 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 北郷地区に存する郊外の戸建住宅地域で、近年、都心の住宅需要増等を背景に地価は上昇傾向にあったが、一服 感があり、今後は概ね横這い傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北郷地区を中心にその周辺地区における戸建住宅地域の圏域。主たる需要者は自己所有を目的とするエ ンドユーザーである。低金利等の影響もあって近年は地価は上昇傾向にあったが、建築費高騰等の影響により、横這い に転じた。近隣地域における需要の中心価格帯は、土地が１，６００万円前後と思料される。戸建住宅は需要が新築か ら中古住宅への流動も見られ、価格水準は建物規模、築年数等により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は北郷地区に存する一般住宅地域である。比準価格は北郷地区に存する類似性が高い事例より求めており、市 場の動向を反映した実証的価格と判断される。地域内の取引は専ら住宅取得目的で、賃貸需要は殆どないため収益価格 の試算は断念した。よって、価格形成要因の変動状況等の検討も踏まえ、規範性の高い比準価格をそのまま採用し、対 象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向にあり、建築費高騰等に より住宅地における地価上昇幅は縮小傾向、 今後も金利上昇の影響等に注視を要する。 北郷地区の戸建住宅地域で、近年地価は上昇 基調にあったが、かかる一般的要因の影響に より市況は沈静化しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％