鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
札幌白石 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌白石 -4

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　姥澤　克文

TEL.

鑑定評価額

59,500,000 円

１㎡当たりの価格

203,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市白石区南郷通７丁目南５０番｢南郷通７南１－１３｣				②地積　(㎡)	293 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:2	共同住宅ＲＣ4F1B	共同住宅が多く見られる利便性の良い住宅地域	北東8m市道	水道、ガス、下水	南郷７丁目 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

南郷７丁目駅南方

240m

法令

規制

２中専
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅徒歩圏で交通利便性の良好な住宅地として人気があり、投資目的のアパ－ト・マンション用地に対する
需要は減少したが、今後も安定的に推移と予測。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 207,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄駅徒歩圏にある市内住宅地域一円である。最近の需要者の中心は、賃貸事業を目的とする法人で、
建替以外、新たに戸建住宅取得目的の個人は減少傾向。交通・生活利便性が良好で、単身者や世帯持ちにも昔から人気
のエリアである。近年、高めのアパ－ト用地の取引が目立っていたが、現在は収束傾向にある。取引の中心となる価格
帯は規模や建付地の有無等により大きく異なるが、概ね９０坪程度の土地で、総額６，０００万円前後と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上から、比準価格と収益価格の２試算価格を得た。比準価格は近隣地域周辺の新しい規範性の高い事例を中心に求め
られたもので、近年の市場を表している。一方収益価格は、収受可能な賃料を基に中層の共同住宅を想定したもので、
地域の収益性の目安となる。以上から、賃料の遅効性から、やや低位に試算された収益価格を勘案し、最近の市場性を
反映した比準価格を中心に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　札幌白石 -6                　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    200,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨年までの投資物件による土地価格の上昇も
現在は落ち着き、新築住宅着工も減少する中
、建築費や物価高騰から、土地需要は低下傾
向となっている。

貸家敷きを中心に高めの取引が散見されてい
たが、ここにきて投資が減少し、需要は低下
気味。

特にない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

札幌白石 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ１４４Ｔ１０４ -111038	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
b	２６Ｋ１４４Ｔ１０４ -111001	札幌市白石区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、北西6m、準角地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２６Ｋ１４４Ｔ１０４ -591057	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
d	２６Ｋ１４４Ｔ１０４ -591018	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
e	２６Ｋ１４４Ｔ１０４ -591019	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 199,096	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	191,666	100 [ 100.0]	191,666	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	195,000
b	(　 ) 153,783	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	148,485	100 [ 77.5]	191,594		194,000
c	(　 ) 165,816	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	160,421	100 [ 80.0]	200,526		204,000
d	(　 ) 212,126	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	213,589	100 [ 101.0]	211,474		215,000
e	(　 ) 196,392	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	191,882	100 [ 99.0]	193,820		197,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

札幌白石 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,695,020	3,049,317	9,645,703	7,669,200	1,976,503	（　0.9585） 1,894,478	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	48,576,359 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	159.97	ＲＣ4	639.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	293 ㎡	12.5 m x 23.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫから３ＬＤＫの共同住宅、全８戸、駐車場４台を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	159.97	83.6	133.77	1,770	236,773	1.0	236,773
							0.0	0
2～ 4	住宅	159.97	89.8	143.67	1,790	257,169	1.0	257,169
							0.0	0
～

～

～

計		639.88	88.3	564.78		1,008,280		1,008,280
								0

⑨年額支払賃料	1,008,280 円　×　12ヶ月　＝　 12,099,360 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 564.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 677,736 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,777,096 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 667,655 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,685,441 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,008,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,579 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,695,020 円　　　　（　 43,328 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	528,000 円	132,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	934,717 円	13,353,096　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,122,000 円	132,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	198,000 円	132,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,049,317 円　（　　　　　　 10,407 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	132,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 639.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,669,200 円（　　　　　 26,175 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,695,020 円
②総費用	3,049,317 円
③純収益　①－②	9,645,703 円
④建物等に帰属する純収益	7,669,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,976,503 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,894,478 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,466 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,576,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌白石 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市白石区南郷通七丁目南５０番	4316000120336-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
札幌白石 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌白石 -4

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　江口　秀一

TEL.

鑑定評価額

59,500,000 円

１㎡当たりの価格

203,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市白石区南郷通７丁目南５０番｢南郷通７南１－１３｣				②地積　(㎡)	293 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:2	共同住宅ＲＣ4F1B	共同住宅が多く見られる利便性の良い住宅地域	北東8m市道	水道、ガス、下水	南郷７丁目 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位　北　８ｍ
市道

交通

施設

南郷７丁目駅南方

240m

法令

規制

２中専
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺は、共同住宅が多く見られる利便性の良い住宅地域であり、今後とも同様に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 208,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は白石区の住宅地域。中でも、南郷通地区との関連が深い。需要者の中心は、戸建住宅を求める市内居住者
、または賃貸住宅経営者である。比較的利便性が良く、地価は上昇してきたが、高騰化が進んだことと、建築費上昇に
より、価格上昇は頭打ちの傾向にある。需要の中心は、規模が約２５０～４００平米、土地総額は４千万円～８千万円
程度と見る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は、共同住宅が多く見られる利便性の良い住宅地域であり、収益還元法は容積率等を踏まえて想定したが、周辺物
件との競合から賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。住宅地取引は自己利用
目的が主で、市場価格を指標に取引されることが一般的である。従って、本件においては比準価格を重視し、収益価格
を斟酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇による可処分所得等の減少、金利や
建築費等の上昇によって、地価上昇には減退
傾向や横ばい傾向が見られる。

地域要因に大きな変動要因は認められない。

特にない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

札幌白石 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ１４４Ｔ１０４ -591018	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
b	２６Ｋ１４４Ｔ１０４ -591019	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		２中専３３ｍ高度地区 (60,200)
c	２６Ｋ１４４Ｔ１０４ -591017	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	南西8m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	２６Ｋ１４４Ｔ１０４ -111029	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 212,126	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	213,589	100 [ 100.0]	213,589	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	217,000
b	(　 ) 196,392	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	191,882	100 [ 100.0]	191,882		195,000
c	(　 ) 252,002	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	244,285	100 [ 105.0]	232,652		236,000
d	(　 ) 183,001	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	181,378	100 [ 99.0]	183,210		186,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 208,000 円／㎡]

札幌白石 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,059,405	3,163,529	9,895,876	8,017,800	1,878,076	（　0.9585） 1,800,136	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	46,157,333 円　　　　（　 158,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	159.97	ＲＣ4	639.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	293 ㎡	12.5 m x 23.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～４階共同住宅（２ＬＤＫ及び３ＬＤＫ、平均約６９㎡、各階２戸、合計８戸）。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	159.97	83.6	133.77	1,800	240,786	1.0	240,786
							0.0	0
2～ 4	住宅	159.97	89.8	143.67	1,850	265,790	1.0	265,790
							0.0	0
～

～

～

計		639.88	88.3	564.78		1,038,156		1,038,156
								0

⑨年額支払賃料	1,038,156 円　×　12ヶ月　＝　 12,457,872 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 564.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 677,736 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺市場を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,135,608 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 1.0 ％　＝　　 662,540 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,049,068 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,038,156 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,862 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,000 円　×　　 99.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 475 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,059,405 円　　　　（　 44,571 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	414,000 円	138,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,096,929 円	13,711,608　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,173,000 円	138,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	207,000 円	138,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,163,529 円　（　　　　　　 10,797 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 639.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,017,800 円（　　　　　 27,365 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,059,405 円
②総費用	3,163,529 円
③純収益　①－②	9,895,876 円
④建物等に帰属する純収益	8,017,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,878,076 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,800,136 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,144 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,157,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

札幌白石 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	札幌市白石区南郷通七丁目南５０番	4316000120336-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考