別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
札幌東 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌東 5-6 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.
鑑定評価額 905,000,000 円  １㎡当たりの価格 840,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市東区北８条東１丁目２番３外
｢北８条東１－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,104  
(         27) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０高度地区
駐車付置義務

(100,400)
不整形
1:2		 事務所

ＲＣ3		 事務所、共同住宅等
混在する国道沿いの
商業地域		 西56m国道、三方路 水道、ガス、下水 さっぽろ

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ５６ｍ国道 交通

施設		 さっぽろ駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 国道（創成川通）沿いの商業地域で現状維持で推移すると予測する。札幌駅周辺における再開発事業の進捗の影
響もあり、札幌駅徒歩圏の当地域への需要は堅調で、地価は上昇傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    863,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    658,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ札幌駅に近い東区を中心に、市中心部に比較的近い交通利便性が良好な商業地域一円。需要者の中心
は店舗・事務所ビル目的及びマンション用地目的の不動産業者等である。札幌駅周辺での北海道新幹線関連等の再開発
事業の進捗に伴い、近隣地域への需要も堅調で、地価も引き続き大きな上昇率で推移した。需要の中心は、取引が少な
いため把握し難いが、土地単価では７０万～７５万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域はＪＲ札幌駅徒歩圏の商業地域である。比準価格は売買市場の実態を反映した価格であると判断される。収益
価格は地価・建築費の高騰により土地建物の総額に見合った賃料設定は競争力の関係から出来ず低位に試算された。収
益価格も重視すべきであるが、上記検討から本件においては、市場動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を
重視し、収益価格を参酌のうえ、前年価格からの推移等も踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    725,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は物価上昇の影響を受けつつも底堅
く推移している。観光は堅調で設備投資は緩
やかに増加している。住宅投資は弱めの動き
となっている。

特に大きな変動要因はない。新幹線札幌新駅
の動向に合わせて将来発展期待が高まり需要
の流入が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌東 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２５１０
５１１０３
-595001		 札幌市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西56m国道、
東7.2m、
二方路
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
b ２２５１０
５１１０３
-515037		 札幌市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西6m市道、
中間画地
商業
６０ｍ高度地区
(90,360)
c ２２５１１
０１１０１
-515035		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南27m道道、
北4m、二方路
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
d ２２５１０
５１１０３
-511182		 札幌市東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東14.5m市道、
中間画地
１住居
３３ｍ高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
768,306  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
756,371 		 100
[  84.1]
899,371 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.8]
　　　　 100
952,000 
b (　           ) 
418,924  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
448,910 		 100
[  61.0]
735,918 
779,000 
c (　           ) 
822,068  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
814,239 		 100
[ 100.8]
807,777 
855,000 
d (　           ) 
388,382  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
414,956 		 100
[  52.6]
788,890 
835,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -8.7 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    863,000 円／㎡]  



札幌東 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

123,735,488 
32,309,756 
91,425,732 
63,130,000 
28,295,732 		 （　0.9514）
26,920,559 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    708,435,763 円　　　　（　    658,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌東 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 694.52 ＲＣ6 4,169.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０高度地区
駐車付置義務		 100 ％   400 ％   400 ％   1,077 ㎡     25.8 m x   50.9 m  前面道路：国道     　  56.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄筋コンクリート造６階建の店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗、２～６階は住宅。駐車場１８台を想定した。 ⑦有効率　  80.7 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
694.92 
80.7 
560.80 
5,000 
2,804,000 		 6.0  16,824,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
694.92 
80.7 
560.80 
2,501 
1,402,561 		 1.0  1,402,561 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
694.92 
80.7 
560.80 
2,625 
1,472,100 		 1.0  1,472,100 
0.0  0 

 6～ 6		 住宅
694.92 
80.7 
560.80 
2,700 
1,514,160 		 1.0  1,514,160 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,169.52 
80.7 
3,364.80 

10,137,021 		 24,157,021 
0 
⑨年額支払賃料     10,137,021 円　×　12ヶ月　＝　     121,644,252 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   3,364.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,845,312 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       126,489,564 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,160,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     5,145,983 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 123,503,581 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,157,021 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         231,907 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     123,735,488 円　　　　（　       114,889 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,503 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,501 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌東 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,280,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 12,864,956 円  　　　      128,649,564　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,110,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,914,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,070,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,070,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      32,309,756 円　（　　　　　　        30,000 円／㎡）　　（経費率　　  26.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,070,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   4,169.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 63,130,000 円  
（　　　　　        58,617 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 123,735,488 円      
②総費用 32,309,756 円      
③純収益　①－② 91,425,732 円      
④建物等に帰属する純収益 63,130,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 28,295,732 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,920,559 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,996 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    708,435,763 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     658,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌東 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市東区北八条東一丁目２番３
 4306000240825-0000
2 　札幌市東区北八条東一丁目２番１１
 4306000240833-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
札幌東 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
札幌東 5-6 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人   TEL.
鑑定評価額 926,000,000 円  １㎡当たりの価格 860,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 札幌市東区北８条東１丁目２番３外
｢北８条東１－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,104  
(         27) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
６０ｍ高度地区
駐車付置義務

(100,400)
不整形
1:2		 事務所

ＲＣ3		 事務所、共同住宅等
混在する国道沿いの
商業地域		 西56m国道、三方路 水道、ガス、下水 さっぽろ

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北８条西１地区の再開発ビル
「さつきた８・１」は２０２
４年５月にグランドオープン		 街

路		 ５６ｍ国道 交通

施設		 さっぽろ駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
６０ｍ高度地区
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 さっぽろ駅に近く、オフィス、共同住宅、ホテル等、多様な用途での利用が可能である。北６条東２、３丁目街
区でのホテル、病院の開業等再開発計画も進捗しており、その好影響も期待され、地価は上昇傾向と見られる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    905,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    659,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は周辺商業施設や交通施設との位置関係、行政的要因を考慮すると、札幌駅周辺の商業地域の範囲と判定さ
れる。中央分離帯が繁華性を阻害している要素があり、建築費高騰等に留意する必要はあるが、車両交通量の多い創成
川通沿いに位置し、さっぽろ駅徒歩圏内の立地、今後の企業、商業施設、宿泊施設の集積の影響を受ける状況から需要
は強いものと見られる。現在は地価変動の過渡期にあり、中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要の中心は投資採算性を重視する法人で、主たる用途は賃貸向け事務所や共同住宅である。比準価格は収益性も考慮
の上取引されたと判断される事例から求めており、規範性は高い。地価や建築費の動向に対して賃料変動は相対的に弱
く、将来的な空室率の動向等に対して安全志向も働き、賃料収益の反映には一定の限界があると判断した。本件では採
用した資料の信頼性を総合的に勘案し、比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    725,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東区は総人口、生産年齢人口ともに微減乃至
横這い傾向で、老年人口は増加傾向。金利動
向や物価高の影響により物件の選別化が進む
ものと見られる。

立地条件が良好で需要は強く、将来的な新幹
線札幌駅開業効果も期待され、地域の稀少性
は高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 札幌東 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２５１０
５１１０３
-595001		 札幌市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西56m国道、
東7.2m、
二方路
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
b ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595018		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
南20m、角地
近商
４５ｍ高度地区
(100,300)
c ２６Ｋ１６
１Ｔ１０２
-595029		 札幌市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
近商
４５ｍ高度地区
(90,300)
d ２２４１１
０１１０１
-515019		 札幌市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
768,306  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
756,371 		 100
[  89.3]
847,000 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.8]
　　　　 100
896,000 
b (　           ) 
913,512  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
901,560 		 100
[ 103.2]
873,605 
924,000 
c (　           ) 
864,523  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
900,833 		 100
[ 103.2]
872,900 
924,000 
d (　           ) 
907,764  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
985,832 		 100
[ 119.4]
825,655 
874,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    905,000 円／㎡]  



札幌東 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

123,826,008 
32,369,478 
91,456,530 
63,130,000 
28,326,530 		 （　0.9514）
26,949,861 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    709,206,868 円　　　　（　    659,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
札幌東 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 694.52 ＲＣ6 4,169.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
６０ｍ高度地区
駐車付置義務		 100 ％   400 ％   400 ％   1,077 ㎡     25.8 m x   50.9 m  前面道路：国道     　  56.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ６階建の店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗、２～６階は住宅６戸、駐車場１８台を想定した。 ⑦有効率　  80.7 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
694.92 
80.7 
560.80 
5,000 
2,804,000 		 6.0  16,824,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
694.92 
80.7 
560.80 
2,500 
1,402,000 		 1.0  1,402,000 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
694.92 
80.7 
560.80 
2,630 
1,474,904 		 1.0  1,474,904 
0.0  0 

 6～ 6		 住宅
694.92 
80.7 
560.80 
2,700 
1,514,160 		 1.0  1,514,160 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,169.52 
80.7 
3,364.80 

10,144,872 		 24,164,872 
0 
⑨年額支払賃料     10,144,872 円　×　12ヶ月　＝　     121,738,464 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   3,364.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,845,312 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       126,583,776 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,160,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     5,149,751 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 123,594,025 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,164,872 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         231,983 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     123,826,008 円　　　　（　       114,973 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,502 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
札幌東 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,280,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 12,874,378 円  　　　      128,743,776　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,161,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,914,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,070,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,070,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      32,369,478 円　（　　　　　　        30,055 円／㎡）　　（経費率　　  26.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,070,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   4,169.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0590     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 63,130,000 円  
（　　　　　        58,617 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 123,826,008 円      
②総費用 32,369,478 円      
③純収益　①－② 91,456,530 円      
④建物等に帰属する純収益 63,130,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 28,326,530 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,949,861 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,023 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    709,206,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     659,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 札幌東 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　札幌市東区北八条東一丁目２番３
 4306000240825-0000
2 　札幌市東区北八条東一丁目２番１１
 4306000240833-0000
3 　
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6 　
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備考